连着三天的上海房地产高峰论坛，各位大咖，各位嘉宾，各位中介公司的老板们，他们关于行业的见解各有其独特的观点。不过凌枫都没怎么听得进去，他现在满脑子都是如何搭建平台，如何做加盟。

    穿插会议期间的，还有邓晓华老师的门店管理等相关培训。这些培训，马东锡，何思明等人倒是听得津津有味，双目放光，看来是受益匪浅。

    会议期间，杨可没来找凌枫，或许是不想让凌枫分神。在会议结束的最后一天，杨可在上海最顶级的米其林三星餐厅，请房安网的同事们享受了一顿饕鬄大餐。

    回程去机场的时候，杨可没有再张扬，只是安排了两台埃尔法送凌枫等人去机场。

    回到h市的时候，已经是晚上十一点多。前来接机的是郝敏，以及两位经理。

    郝敏的车，只上了凌枫，马东锡，何思明三人，其余谢晓莉，钱正南等人另外坐别的车。

    “郝总！你是有事找我吧？”凌枫并没有让郝敏来接机，现在她这个点自己跑来了，那肯定是有要事相商。

    “凌总！我们新房部已经入驻冠山海售楼部，并全权接管整个售楼部的销售以及接待工作。现在的问题是，每天来访的客户很多，都在吵着问我们为什么还不对外销售？是不是打算捂盘惜售？已经有客户举报到住建局了！”郝敏安排人入驻冠山海之后，发现楼盘的火热程度是一天比一天高，如果还坚持原来的销售方针，十一再开盘，会不会闹出什么篓子。

    “火热那不是好事吗？那不如我们先提前开售？”马东锡说道。

    “真要那么简单，郝总还用来接机吗？”何思明白了马东锡一眼。

    新房的事，其实凌枫也不是很懂。但现在他是老板，郝敏既然提出问题了，他就必须要给建议，要给出方案。

    “郝总，按你的意思，咱们应该怎么办？”凌枫还是想先听听郝敏的建议。

    “这个盘是块肥肉，给我们房安网拿下来了，但是我想着咱们哪些对家应该不会就此罢休。”郝敏有些担心的说。

    h市的新房市场一向竞争激烈，每一家公司拿下一个楼盘的总代，都是不得安宁的。今天不是被举报消防不过关，明天就是被举报乱加价。

    最恶劣的一种方式是，找一批假客户，去售楼部交钱认购。先锁定房号，然后再让售楼部安排办理银行面签，走按揭贷款。

    贷款方式买房的客户，都是要银行面签完了，同时贷款审批通过了，售楼部才会跟客户正式签署购房合同，以及到房管局做备案。

    银行面签与审批都需要时间，在审批期间，如本来征信良好的客户，办了网络贷款，或者申请了微信大额的微粒贷，或是支付宝的借呗，在没还清这些贷款之前，银行一般都会拒绝审批客户的按揭贷款申请。

    这就有一个漏洞，比如xx公司想要对yy公司总代的一个楼盘捣乱的话，那么xx公司只需要找一百个假客户，每人拿五万去售楼部订一套房，锁定一个房号。然后办理银行按揭贷款，待审批走个十天半个月，甚至是个把月的，才发现全部征信都不过关，这一百名客户再集中退房。

    那么此时很容易打乱yy公司的销售计划，因为时间已经过了个八月，客户的热度肯定也降下来了，此时重新找客户销售肯定来不及了。

    开发商跟代理商签署的总代合同，正常来说，都是每个月的销售任务，都有很明确的细分的。同时代理商每个月的销控，也不是能多卖就多卖，为了涨价，为了赚取溢价，每个月出货的数量都是提前规划好的。

    一百套房，一下子全部要退房。那么最少都会打乱前两个月的销售计划，按照跟开发商签署的总代合同，代理商此时很容易因为连着两个月销售任务不达标，要么被开发商扣除惩罚性的佣金，要么严重一些的甚至是被终止总代资格。

    在冠山海，郝敏通过观察，就发现来访的客户互相之间认识的很多，同时年龄段都挤在中80后与90后。

    这就有点不正常了，冠山海目前所处的区位是郊区，虽然有传言冠山海将会成为h市最好的实验中学，九小的学区房，但它目前均价15000元/平，明显超出h市新房均价将近3000元/平。

    按常理来说，郊区的房子，均价又高，如果是本地人的话，那么肯定是有些积蓄，有些经济实力的70后为主才对。

    同理，外地人来h市购房的，都是有钱有闲的60后，70后居多。

    现在冠山海售楼部来访却都是年轻面孔，还都吵着马上要交钱定房，来样板房都不看，甚至连售楼小姐的区位讲解都不愿意听，就想着马上交钱。

    这猫腻，就表现得特别明显了。

    听完郝敏的叙述，凌枫皱眉问道，“郝总！你意思是，咱们的竞争对手还是没死心对吗？”

    “搞我们的是美鑫地产，还是红星地产？”马东锡思前想后，觉得跟房安网有过节的也就无非是这两个公司了。

    “冠山海体量不小，一期就有600套房。不说分销，光是一期的总代，能拿到的总佣金都有个四五千万。重利之下，怕是搞我们的还真不一定是红星与美鑫。”郝敏回道。

    “除他们还能有别人？”何思明好奇问道。

    “多了去！”郝敏摇摇头，说：“其实在新房市场，红星跟美鑫根本不算什么。他们只是明面上的竞争对手，真正厉害的是在暗处的资金方。”

    新房市场的资金方，一般都是民间有着广泛人脉资源的人或公司，他们少则掌握几千万，几个亿的资金，多的甚至有北深广上一带财团的支持，能调用十几二十个亿的资金。

    资金方不做楼盘代理，他们只做楼盘包销。

    比如xx楼盘，销售均价是12000元/平，那么资金方一次性包一栋楼，或者两栋楼，套数在200到300套之间，货值一般在3个亿上下。

    资金方按照总货值，分三期给开发商打款。第一期在签署包销合同的当天，先打30%的总房款给开发商；三个月后，再打40%的总房款，六个月后则付完尾款。

    在第一期付款的时候，资金方就取得包销房源的销售资格。顺利的话，往往不用到第二期付款，资金方就能将包销的房源全部清完。最差，资金方也能通过销售回款，不用自己额外自己掏钱支付包销款。

    这个包销方式，资金方往往会将开发商的价格压低到八折以下，最少能保证资金方能有2000元/平以上的差额可赚。基本上减去营销费用以及各种资金成本，资金方最少也能净赚1400元/平，也就是包销的房源按300套来算，平均单套90平，27000平方，资金方就最少赚个3510万。

    3个亿的总货值，投入第一期30%也就是9000万，三个月左右赚3510万，相当于回报率39%，简直就是比走私还要暴利。

    当然不缺钱的开发商，也是不愿意被资金方压低价格来包销的。但是如果项目好卖，资金方也有自己的市场营销团队，策划团队，如果他们判定哪个项目能在开盘之后，价格能上涨超过15%左右，他们也会选择包销。

    对开发商来说，只要不压项目的价格，项目总跟营销总也是很乐意配合资金方包销的。毕竟包销之后，想当是整个项目的销售任务一下子就完成了，按照包销协议，到期收取房款就行了。至于包销方能不能及时出货，或者到底能不能出货，那就不管项目的事了。卖不完，或者卖不掉的，包销协议到期后，自有资金方兜底。

    冠山海这个楼盘，无论是品质，还是未来的区位优势，以及潜在的要成为学区房的传言，都注定了项目只要开盘，销控做好一些，平均每个月涨个五百到一千是没问题的。

    也就是三个月之内，冠山海极有可能销售均价达到18000元/平，如果真的被公布为学区房，估计价格涨到20000元/平都不是问题。

    可真要涨到20000元/平，整整5000元的溢价，一期600套房源，总面积约莫在50000平，光溢价部分就能赚25个亿。这还不算开发商给出的佣金点位呢！减去所有成本，只要能包销冠山海，那么带给资金方的回报，绝对在2个亿以上。

    如此暴利，有人想来冠山海捣乱，给房安网下绊子也就是理所当然了。

    “郝总！那照你判断，想搞我们的就是外面的资金方，包销方了？那你预估预估，应该是谁呢？”凌枫以及听明白了，只是他还不清楚h市的资金方，包销方都有谁。

    “如果我没猜错的话，应该是尊豪！”郝敏想了一下回道。

    尊豪，号称有深圳企鹅背景的资金方，他们能动用的资金，最少都在20个亿以上。曾经在16年初，一口气包了荣创某个项目的十栋楼，一下子就花了8个亿。

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