来访的是荣创h市东区的渠道总，周美娜，东北姑娘，也就二十五六左右，身形跟南方姑娘差不多，没有北方的那种粗犷。

    “凌总！你好年轻啊！”周美娜跟凌枫初次打交道，她有些惊讶凌枫的年轻。

    “年轻没经验，人生没沉淀啊！”凌枫笑着请周美娜坐下。

    周美娜此行带了个小助理，也就二十出头的样子，长发烫卷犹如大波浪，一米六不到的身高，腰很细，胸前却很伟岸。

    这助理姓万，叫万小妮，是h省本地人。她是任职渠道专员，经常跑中介门店，一是介绍推销荣创东区的项目，介绍楼盘的最新销售政策；二是想要跟中介混熟了，直接问他们要客户主打荣创的项目。

    万小妮门店跑的多，自然听过凌枫的名头。少女怀春嘛，本来对凌枫就有些憧憬。今日一见，凌枫年轻不说，一米七的身高，俊俏的脸庞，坚毅的眼神，倒有几分偶像剧里霸道总裁的男主气质，当下就忍不住怦然心动，心中小鹿乱撞。

    “凌总！今天过来拜访你呢，一是我刚获任荣创h市东区渠道总一职，对于整个h市的中介朋友们，我都要一一上门拜访。二呢，有个项目，不知道贵公司有没有兴趣做包销？”周美娜说完，便让万小妮从一个袋子里，抽出一张项目的宣传单张给凌枫。

    “包销吗？”凌枫愣了一下，结果宣传单张，也没细看，直接问道：“咱们公司这才成立不到一个月，哪有那实力做包销？周总，你是从哪听到的风声，觉得咱们房安网有这个实力做包销？”

    凌枫说的是实话，自己几斤几两自己清楚，自己没那金刚钻肯定不要揽那瓷器活。

    不过周美娜找凌枫来做包销，说实话，她也不知道房安网的真实实力到底怎么样。只是圈子里面有传言，凌枫的房安网幕后背景惊人，整个h省排行前十的民企，有三个都跟他关系匪浅。

    要不凭什么才成立不到一个月，房安网就能拿下冠山海的总代？同时尊豪等一众包销商，还有美鑫地产，红星地产，信联行等老牌h市本土大公司，居然肥肉被抢，也难得一致风平浪静的不去捣乱？

    荣创作为近些年来风头最劲的开发商，在国内四处拿地，频频举牌地王。不说别处，光是在h省，荣创已开发销售，或是待入市销售的项目，就有十个之多，可销售面积将近一千多万平方。

    开工的项目太多，也就意味着荣创的资金链很紧张，毕竟需要花钱的地方太多了。因此荣创对于每一个已开盘的项目，实行的都是高周转的策略，都要求有一个极短的回款时间。

    这就逼得每一个项目的项目总，营销总，渠道总，都疯了一样的找客户。项目的职业顾问上街发单，岛外的圈层推广会，渠道拜访中介，这些都是常规功课。但想完成荣创孙老板的回款要求，明显还差的有些远。

    于是包销，对于荣创的项目总，营销总来说，就是一个最好的回款方式。

    荣创的财务核算方式跟别家开发商不一样，他们要求只要有合同销售金额就行，但不要求合同金额马上全部到账。

    也就是只要找到包销商，收取首期20%到30%的房源包销款，不管被包销的项目，实际到底卖了多少套，实际回款多少，都算被包销的房源全部被销售完毕。

    简单一点，比如一栋楼，总共两百套房子，总房款2个亿，那么只要包销合同一签，荣创的财务会将其核算成，已完成2个亿的销售任务。但实际上，可能包销方仅仅支付了4000万或6000万的首期包销款而已。

    周美娜这次来找凌枫谈的是h市下面的一个县的项目，美仑西语。一个总共分三期建设，每一期都有六栋楼，每栋楼两个单元，每个单元都有100套房子。主力户型是70度到90度的两房，市场销售均价为10300元/平，给包销商的价格是000元/平，折合下来差不多打了七七折。

    这次拿出来可供包销的房源是3栋楼，总共600套房源。尊豪拿了两栋楼，现在还剩下一栋楼，总共200套房源。

    200套房源，按照单套平均5平，单价000元/平，总价就是136亿。按照周美娜所说，包销款分三期付清，每期间隔周期三个月，也就是九个月内不管包销方能不能清盘，都要将包销款全部打给开发商。

    136亿，首期最少支付20%，也就是2720万。

    “2720万，不多啊！而且现在九月末，只要贵公司十月十五号之前进款，那么首期三个月在2017年的1月14号结束。这个月份恰好是h市房地产销售的传统旺季，说不定贵公司根本不用拖到第二期付款，幸运的极有可能这三个月旺季就能全部清盘了。”周美娜算得很清楚，荣创的项目不愁卖，又碰上年底旺季，谁来包销谁就赚大钱。

    每平方2300元的差价，减去支付给销售人员的营销成本，包括中介以及售楼部人员的各种奖金提成，还有资金成本（就算融资按2分息来算，总利息成本也就1632万），这两个成本加起合共每平方要支出900元左右，也就是纯利润怎么样也会有1400元/每平方。

    折合下来，200套房源大概有17万平方，纯利润将会达到230万。这还不算极有可能的溢价部分，万一年末年初市场太好，项目最少都会上调500到1000元每平方。

    溢价都是归包销方的，那这一部分溢价，还会额外带来50万到1400万之间的纯利润。

    也就是说前期投入2720万的资金，极有可能换来的回报是3230万到370万的纯利润。这回报率最高达到了13%，简直比走私还要暴利。

    可是对于凌枫来说，不是赚多赚少的问题，关键是不要说136亿，就是那区区的2720万他也没有啊。

    他真要有2720万来做包销，也不至于毕业就来干中介了。

    “嗯？尊豪的程总不是说你跟林氏集团的林天佑林总关系匪浅吗？”周美娜此行可不是蒙头苍蝇乱撞，她是得了高人指示的。

    “那是程总开玩笑呢！”凌枫一愣，这程晓什么意思？居然会跟周美娜说起他跟林天佑的关系？

    “凌总！你就不要客气了！程晓程总跟我拿了两栋楼，本来以他的实力完全可以要完的，但是他偏偏留了一栋，并且主动跟我提起你，让我来找你！”周美娜轻笑道，如果程晓不骗她的话，那么凌枫这个林氏集团的乘龙快婿，帮她拿下一栋楼那是绰绰有余的。

    “程总真实开玩笑了！”凌枫心里有点不爽了，这算怎么回事？程晓这是太瞧得起他凌枫？还是觉得自己要吃软饭，找林氏集团要钱做这个包销？

    周美娜还想再说什么，凌枫脸色一正，说：“周总！真的不好意思，我们现在真没那个实力，也没有那个资金去做包销，你还是请回吧。”

    “啊？”周美娜也好奇了，自己摆明是来送钱的，这凌枫怎么还赶人了？

    “不好意思，爱莫能助啊！”凌枫耸耸肩，无奈的说。

    “那行吧！那咱们有想法的电话再聊！”周美娜也不是死缠烂打的人，一看凌枫兴致缺缺的，只得起身告辞。

    待周美娜走后不到十五分钟，林天佑的电话打来了，凌枫并不知道是林天佑的，直到对方自我介绍了一下，才吓得凌枫赶紧抱歉，“不好意思林叔！我忘记存你号码了！您找我是有什么吩咐吗？”

    “荣创有个项目要做包销，你怎么不做？”林天佑在电话里问道。

    “林叔你太瞧得起我了！”凌枫无奈，自己有钱还用说吗？关键这不是没钱嘛！

    “你没钱，我公司可以先借给你嘛！将来收益，我们林氏占一部分就行了！”林天佑漫不经心的说道。

    借给我？凌枫随即醒悟过来，看来周美娜出去之后，肯定给程晓打电话了，而程晓肯定也给林天佑说这个事了。要不林天佑怎么知道周美娜找自己谈包销？并且还被自己拒绝了。

    “感谢林总的好意！不过我不打算做这个包销，一来不熟，不是自己擅长的领域我一般不想去碰；二来尊豪已经包了两栋，我再去包一栋，好像故意捡漏一样，这就没有必要了。”

    ”凌枫想想，无功不受禄，自己有多大本事就吃多大碗饭，没必要欠林氏那么天大的一个人情。再说林氏集团有钱，他们完全可以自己包就行了。特别是尊豪，林氏集团不是也有股份？干脆他们自己包完就行了，自己可不想凑这个热闹，到时落一个吃软饭的名声。

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