两天之后，梁腾已经住在了四面都装满“防盗网”的高层大复式之内。



    他早在两天前的晚上，防盗网还没装，就把出租屋内属于自己的东西，统统都搬到了新居。



    尤其是那些重要之极的文件与合同，梁腾亲手把它们锁进了自己主卧内的保险柜中，隐秘的藏好，一颗心才终于落了地。



    小区那边的房子，一个多月前梁腾租下来的时候，为了多刷“系统”的钱，采取的租住方式为：“押一付四”。也就是说，押一个月的房租，一次支付四个月房租。



    现在才住了一个多月，就算不住了，还要等两个多月，房租到期，才好叫屋主退还“押金”。



    一旦提前告诉屋主，不租了，人家不仅不会把多余的房租退给你，甚至连“押金”都要不退。理由就是你提前撤了，导致人家的预期收益减少。



    但租够四个月，再要求退押金，对方就无话可说。



    梁腾当然不缺那千把块的“押金”，但能要回来，也不可能随便舍弃。那毕竟是“系统”的钱。如果有机会拿回来，你却无作为，“系统”就会判定你“恶意挥霍系统创业金”啊。



    所以，先把那出租房“晾”在那儿吧。



    吴瑕则是一天前，带保镖燕千羽入住的“鼎盛名苑”4509室。



    她的“行李”更少，就是一个便携式的拖箱，里面装了几套她的衣物。还有一个工作用的个人专属笔记本。



    她住在4509室的一楼。



    梁腾则住在4508室的二楼。



    吴瑕在出租屋那边，只是一个月缴一次房租。通过微信或某宝直接转账给女房东的。所以她要退租，只需要再等半个月就到租期了。可以要回押金。



    吴瑕听梁腾透.漏的信息，计划在这两天就前往“开放之都”去“考查投资”。这两天，吴瑕随时保持“待命”状态。



    趁着难得有点空闲时间，吴瑕在“笔记本”上草拟了几个视频的拍摄计划。



    里面有美食类的，有建房类的。



    公司如今赚钱的两大类型视频，她都没打算放弃。



    吴瑕自己希望买来“黄.花梨原木”制造家具。她突发奇想，觉得这个制作家具的过程，也可以拍摄成几期视频。



    一般人拍摄这样的题材，也可能吸引不少观众。她公司的优势，可以继续让拥有一定吸粉能力的“小梁”继续出镜，拍摄一个全新的题材“小梁收藏”。



    策划案弄到精彩处，吴瑕都激动无比。



    如果不是梁腾早就预定了要去一趟“开放之都”，吴瑕都忍不住想马上上马“小梁收藏”这个项目了。



    现在，只有等从“开放之都”回来再说。



    梁腾已经拜托吴瑕，在网上订了“开放之都”的“城市便捷酒店”的两间客房。



    仍然由燕千羽开车，今天一大早，朝着“开放之都”，出发。



    预计需要用时5个小时，到达目的地。



    这几个钟的车程，吴瑕仍然跟梁腾闲聊，打发时间。



    “梁腾，你现在可以说一说了吧？都神神秘秘好多天了。”



    吴瑕主动的跟梁腾提起了此行的目标：“你打算在‘开放之都’投资什么样的房地产项目啊？你能确定那个项目，能够赚取你所期待的高昂回报？”



    因为前边就有个开车的燕千羽。尽管不怕千羽偷听，但吴瑕自己都不太相信投资“开放之都”的什么房地产可以几年间，由3个亿突破100亿以上的利润？



    除非是投资it行业，进行上市融资。



    但梁腾事先又强调了那是一个房地产项目投资。哪怕是一线城市的房地产项目，也不可能有高达30几倍的回报率啊。而it业，梁腾又说过短期内不会去碰。



    所以吴瑕更有理由怀疑梁腾“吹嘘”的回报率了。



    她只用“赚取你所期待的高昂回报”来代替100亿的数额。这就足以表明她的怀疑态度了。



    梁腾倒也干脆，笑道：“‘开放之都’有个毛胚楼盘，是个挺小的楼盘，大约占地只有8亩吧。建筑面积大概在3万个平方吧。我想把它拿下来……希望我预算的钱够用。”



    吴瑕一呆。



    随即回过神来。有点难以置信的问：“就是去‘开放之都’收购一个毛胚楼盘？就这么简单？”



    “就这么简单的事儿啊。”梁腾肯定的道：“要说这事儿的难度，或许就在于人家毛胚楼盘的开发商，未必舍得打包卖给你啊。”



    “这有什么舍不得卖的？”



    对于“开放之都”的房价和土地价格，吴瑕倒也门清。



    吴瑕随口便可以计算出一笔账来：“按照去年‘开放之都’的土地均价来计算吧，大约土地价格在5000多每平米，折合每亩地的价格为3百多万不到4百万。你说的那占地8亩的楼盘，土地价格，顶多也就是3千万到顶了。”



    “另外，在8亩地之上，已经盖好了两栋高层住宅，共约3万多个平方，这大约应该有200多近300套房吧。3万多平的建筑面积，按照‘开放之都’的平均房价，11000每平米，这3万平方，就算按照市场价格来出售，那也就是3亿3千万。”



    “土地成本需要3000万。建筑这3万平的两栋高层电梯楼，大概投资成本在8千万左右。那么，开发商的投资额无非就是1亿1千万左右。”



    说到这，吴瑕看着梁腾，一副胸有成竹的模样：“梁腾，你觉得成本在1个亿多些的投资，盖个‘售楼部’逐套出售，卖光了大约能卖3亿3千万左右。这种情况下，有人愿意出3个亿‘打包’购买整个楼盘，开发商会不动心吗？”



    梁腾轻轻摇头。



    吴瑕不明白那个楼盘的底细，有着乐观的想法，不奇怪。



    梁腾道：“你说的‘开放之都’的拿地价格，300多万每亩，还有楼盘的均价11000多每平米，这些都没说错。只有一点你没猜中——那个楼盘一共3万多平方的建筑面积，按照规划设计，却是设计成了一百多不到两百套房子。绝对没有300套房子。”



    吴瑕听梁腾特别强调，那3万多平建筑面积的楼盘，房子套数只有不到200套。



    开始时有点莫名其妙。仔细一想，她就想明白了，面色微变：“梁腾你的意思是，那个楼盘准备出售的，都是面积在160平以上的大户型啊？”



    梁腾点了点头。



    “大户型又咋了？”吴瑕脑子仍未完全转过弯来：“大户型更难卖。毕竟要一口气掏出翻倍的购房款，才能买下一套房子。有人作过市场统计，最好卖的户型还是那些80平左右的小三房，或者大二房。”



    梁腾叹气：“人家弄成大户型的房子，每套最少面积的都有160平以上。大的400平一套都有。那个楼盘的开发商，就准备把两栋毛胚楼‘精装修’之后，再以高档豪宅的价格出售。”



    “当作高档豪宅出售吗？那开发商的预期心理价位，最少每平都要卖到2万块了。”



    吴瑕沉吟片刻，面色有点变了：“那3万多平的建筑面积，他打算卖到6个多亿啊。拿地+建成毛胚的投资，大约投了1亿1千万。假如精装修再投入一笔资金，每个平方，大约需要花费400块的装修费吧，那么‘精装修’的总投入，就是1千2百万。”



    “哪怕预算超支，顶多再投1千5百万来装修，足够了。总投资1亿2千多万的楼盘，如果最终售出6个亿，那这个开发商就净赚4亿5千万了……难怪你认为，他未必愿意3个亿就把毛胚楼盘转手给你。”



    梁腾尽管一直没提那个占地8亩的小楼盘叫什么名称？



    但已经罗列了那么多的数据，又知道了是在“开放之都”的房地产项目。有心人总能查到那是什么楼盘。



    所以梁腾也算是跟吴瑕开诚布公的了。



    梁腾也想询问一下，吴瑕有什么好主意助他拿下那个楼盘？



    因此把收购那个小楼盘的“难点”什么的，都挑明了跟吴瑕说。



    吴瑕顿时也觉得很棘手了。



    人家开发商，分明是要搞“精装房”赚更多的钱，哪怕两万块一个平方的房价，明显高出市场价一大截，估计非常难卖的。



    但既然人家敢这样做，就不怕慢慢的售房，卖个三年五载才卖得光房子，都毫无资金压力。证明人家早期投资的一亿多的资金，绝大多数都是自己的钱。基本不需要承担巨额利息的压力。



    这种资本相对雄厚的开发商，最难跟他打交道了。



    想从其手中夺取那样一个房地产项目，难怪梁腾担忧3个亿未必够用。



    想了好一阵，吴瑕始终想不出好办法，来破解即将要面临的那样一个局面。



    吴瑕有点惭愧，忍不住劝梁腾：“现在‘开放之都’的拿地成本，无非也就是300多万每亩。如果要投资当地的房地产项目，不如自己老老实实的砸个几千万拿地，然后再花上一个亿，来建高层的电梯房，然后零售……这才是最稳健的投资方式。”



    “反正梁腾你手头又有足够的资本，可以运作一个小型的楼盘的。何必去做冒险的投资。像我说的那样稳扎稳打去投资，两年建好楼盘，再花一到两年，卖光房子。一亿多的投资可以赚到两亿多。才三年时间啊，就赚那么多了。风险又小。何乐而不为？”



    梁腾却道：“三年时间可以赚取过亿的利润，当然不错。但对比七、八年时间就可以净赚上百亿的项目，是个人都懂得选择后者来投资啊。”



    吴瑕又一次听梁腾提及“开放之都”的某个房地产项目，可以在七、八年后盈利上百亿。



    并且这一次很明确的告诉她，那是个占地8亩，建筑面积才3万多平的小楼盘而已。



    她不由得诧异不已。



    人家开发商都只敢想着“精装修”之后，楼盘赚它4亿多的利润。同样是这个楼盘，梁腾他有什么底气，敢说七、八年后把它卖到上百亿？！



    难道是一百亿的津巴布韦纸币吗？



    “你确定那个小楼盘真那么值钱吗？”吴瑕忍不住又唠叨一遍：“会不会是你看走眼了！？”



    “绝对不走眼的！”



    梁腾非常肯定的说：“如果不是非常看好它，我会千方百计募集那么多的资本，只为拿下这个楼盘吗？”



    “可是，人家准备拿来慢慢的卖它6个亿的楼盘啊，怎么可能3个亿就便宜卖给你呢？”



    吴瑕觉得这根本就是不可能的事情嘛。



    “在其它正常的办法都无效的情况下，或许再过两天时间，就能出现一次机会——从那楼盘的开发商手里打包购买下来的机会。这个机会如果把握不了，或许，就再没有任何机会去收购那个楼盘了。”梁腾微露.口风道。



    听到梁腾一副“神棍”的表现，吴瑕和燕千羽不由自主便联想到了之前梁腾“预言刘小妮车祸事件”时的表情。



    给人的感觉，跟前者真是一模一样的啊。就是那么神神叨叨，令人难以置信。



    结果到最后，却证明了梁腾的“预言”成真。



    梁腾为什么能做到这一步？



    细思极恐啊。



    吴瑕摇摇头，把一些负面的念头驱散。问梁腾：“你说的机会是什么？你能确定过两天，那个楼盘的开发商，就肯打包贱卖自己那个楼盘了呀？”



    “只能说，是唯一一个，他可能愿意3亿左右的价格出售楼盘的机会啊。如果那时候还说不服他，打包便宜出售楼盘，他可能就会把楼盘晾在那儿。十年八年不出售也不管它了。静待新的证策的到来。”



    说到这，梁腾的表情看上去变得有点严肃：“是这样的，我从一个相关部门的朋友那儿，听到了一个绝对可靠的消息：两天之后，将出台一个房地产调控政策。核心内容为：新出售的楼盘，90平以下的住房套数，必须占出售的住房总套数的70%以上。这意味着什么呢？意味着我看中的那个小楼盘，不更改方案的话，它的房子绝对是很难出手的。因为都超出了90平的面积了。”



    “超出又如何？”



    吴瑕有点不服气的道：“难道出台一个新的调控房地产的政策，就不让人家卖房了吗？”



    “卖是可以卖，但怕你卖不动啊。”



    梁腾冷静的分析：“你想啊，现在买房的主力军，还是以刚需的那些人为主。那些人是不可能全款购房的。他们必须向银行申请按揭贷款……”



    “而‘开放之都’早已经出台了限购政策：必须是在‘开放之都’工作一年以上并在当地购买了社会保险的人，才可以购买一套住房。否则你只能自己全款买房，银行根本不会发放购房贷款给你。”



    “上述两个政策夹击之下，我说的那个楼盘的房子，还怎么好卖呢？”



    “本来呢，即将出台的政策规定：一个楼盘要有90平以下面积的住房，占总数70%，开发商还有个应对招数，那就是把180平以内的大房子，去申请两本房产证。别说办不到，以开发商的能耐，在合乎政策的情况下，相关的办证机关也不会特别去卡他的。”



    “一套大户型的房子，办两本房产证，当成两套房卖给业主，就可以合理规避相关部门的‘最严格的房地产调控政策’了。但偏偏‘开放之都’当地又有限购政策，基本上要向银行申请按揭贷款的话，只能购买一套‘开放之都’的房子了。如此一来，把大房子拆分两本‘房产证’来出售，跟这‘限购一套’的政策，相冲突了。”



    “所以我说，只要两天之后，上边鼓励开发小户型的政策一出台，那个大户型楼盘的房子，就非常难卖了。”



    “你可以寄希望于，招睐一些不需要申请银行贷款的购房者，但那样的买家即使有，也稀少，开发商难遇到的。”



    “两大政策夹击之下，我再出面，去跟那个楼盘的开发商谈判，3个亿打包盘下他的楼盘。这是我可以出的底价了。如果他还不愿意，我也没办法了。他估计干脆要‘捂盘不售’了。再等上几年时间，看看限购的房地产政策会不会有所改变？！”



    听梁腾分析了一通，吴瑕觉得那个小楼盘的开发商，出售楼盘的可能性，稍大些过不出售的可能。



    都建好了楼盘了，还要放在那儿“晾”不知道多少年？毕竟政策改变的事儿，谁也说不准什么时候才会改。开发商不会那么有耐性的吧？！



    如果能想到办法，再从后边推动那开发商一把，说不定就促使他坚定了“打包卖掉楼盘”的决心了呢。



    问题是，一时半刻想不出这样的办法啊。



    还有，一线城市的房地产“限购”措施，越来越严格的情况下，梁腾凭什么有充足信心认定那个小小的“楼盘”在七、八年后，就会“身价暴涨”，值个上百亿呢？



    想不通！真的想不通啊！



    感觉梁腾身上的谜挺多的啊。一个谜团刚解开，又有新的谜团在他身上诞生。



    许多古怪的机会，他就是能挖掘出来；



    许多“稍纵即逝”的机会，他就是能把握住。



    正因为有着这种谜一样的猎捕“机会”的手段，梁腾积累财富的速度堪称惊人。



    吴瑕哪里知道，这便是所谓的重生者的天赋优势了。



    梁腾知道“开放之都”有个名为“德馨名门”的楼盘，一点都不奇怪。



    别看这个楼盘占地仅有区区的8亩，绿化面积也少得可怜，但却盖了两栋高达50层的电梯房。



    梁腾知道它，当然不是因为它楼盖得高。



    比50层更高的楼盘，后世也如雨后春笋般冒出来。所以高层电梯房，也不足为奇。



    梁腾知道“开放之都”有个名为“德馨名门”的楼盘，主要还在于，它在2020年的时候，竟然房价高达25万每平米。



    不错！就是25万一平的售价。



    这价格跟雅号为“东方明珠”特区的房价，也基本持平了。



    更夸张的是，这个“德馨名门”的天价房，差不多200套房源，居然一开盘的短短一天之内，就被抢光。



    那可是3万多平的房子啊，每平25万，卖光之后，直接售房收入80多亿。还有底下500多个停车位，慢慢的也卖掉，卖了30个亿。



    那个“德馨名门”成了赫赫有名的天价房，吸引了梁腾的注意力。



    他忍不住也去关注了一下那个楼盘，惊奇的发现该楼盘的“诞生过程”也颇为传奇——竟然是个建成之后，拖延了10年时间才出售的楼盘啊。



    这个楼盘，正是梁腾募集了3亿资金，带着吴瑕前往“开放之都”，试图拿下的楼盘。



    别看楼盘小，但它后世卖出了“天价”，那自然有其原因。



    首先一个，当然是它的地理位置优越。属于“开放之都”中最为黄金的地段。



    这个“黄金地段”的界定，是以后世的标准。在2006年之际，楼盘的位置只能说还不错。远远够不上最市中心的那一拔儿地段。



    在后世，这“德馨名门”周边开通了地铁，又有名校兴建，临近公园，还有大型的商业街在楼盘底下横贯而过……



    “开放之都”的房子一直都挺好卖。这个“德馨名门”的房子，地段好，临近公园空气好，紧挨名校，是所谓的“学区房”，还面临商业街！



    这种房子能卖出天价，不奇怪。



    它周边的楼盘，售价也达到了25万每平。所以不仅仅是“德馨名门”在抬高售价，它卖的只是市场价。



    大城市的人对于自己孩子的“投资”，已经到达病.态的程度了。只要涉及到孩子“教育”方面的开支，一个“学区房”的卖点，就能把那一片区域的房价，推上一个又一个的高峰。



    梁腾如今手持三个亿来打包收购“德馨名门”的楼盘，是因为他现在只能募集到这么些钱。如果真能募到六个亿，才有绝对把握说服对方出售楼盘的话，他有办法也会认了，咬咬牙出那6个亿。



    可惜没办法弄到6个亿，只能拿3个亿碰碰运气。