真正要“真金白银”的砸巨资，去投资一个大项目，就不是一点小聪明的取巧之举，就能够济事的。



    比如按照吴瑕已经找专业人士初步出的“设计图纸”，沿街长达2.5公里的街道，两边都建5层的商铺，那就有5公里的商铺面积了。



    商铺只设5层，是出于提升每层商铺的高度的考虑。



    现在的流行设计：底下第一层商铺，就达到5.5到6米的高度。也就是俗称的“买一楼得两层”。



    这样的商铺设计，非常利于后期的商铺销售。



    5层商铺的总高度，其实比传统的自建房的8层还要高。



    另外，按照“容积率”及视觉美感各方面的综合考量，这长达5公里的两排商铺之中，大约每隔上100米建一栋电梯高楼。那么5公里的沿街两边的商铺总长度，可以建造30栋电梯高层（毕竟每栋高楼也需要有自己的占地面积的，不可能隔100米建一栋，5公里就得出50栋高楼的公式计算数字）。



    一栋电梯高层的占地面积，不算太大，大约只能在2亩左右。因而每建这样的1栋楼盘，大约成本在5000万左右。



    当然，这是以30层左右的电梯高楼来计算。如果层数再多，成本肯定就不止这个数。因为按照国内的标准，超过100米的高楼，就算作“超高建筑”。超高建筑必须有“避难层”，还得符合更高的安全建筑标准。这导致“超高建筑”的建楼成本大增。一般开发商盖电梯楼，都会控制在100米以内。也就是33楼以内。



    梁腾计划盖的30栋高楼，每栋都控制在100以内。每栋成本控制在5000万。



    30栋，全部开发建好，那就需要15个亿。



    这还不包括底下5层的沿街商铺。那些至少得投资5个亿。



    所以全部5公里的两侧商铺及楼盘，全部搞好，最少需要投入20亿。



    更改了方案，设计成商铺加高楼的设计，投资就是这么大。



    如果那30栋电梯高楼，设计成50几层的超高建筑，成本最少要翻上一番。



    前面说过的，高层建筑超过百米之后（也就是33层以上），建筑成本就会出现大幅度提高。一般实力不够的开发商，也不敢叫设计师设计50层的超高建筑。



    假如，商铺5层，建30栋电梯高楼，每栋50层高，预算投资直接突破35亿。



    梁腾现在也拿不出30亿。



    这个商业项目，完全可以采取“预售”的方式来进行。



    预售可以快速回笼资金，起码能有5到6个亿。



    但那预售一般需要你的建筑盖到7层以上，才能拿到“预售证”。所以只能当成后续的资产注入，一开始建造商业街及楼盘时，不能考虑去进行“预售”。



    不过话说回来，梁腾需要准备的30多亿，也不需要一次投入。



    如果预计工期是10年，那这30多亿就分10年来投资，每年投资3.5亿左右。如果工期是5年，那这35亿就分5年投入，每年投资7亿这样子。反正总投资额要达到35亿。



    梁腾跟吴瑕反复商讨过了。



    最后还是拍板决定，那30栋电梯高楼建它50层。也就是跟“王者大厦”的高度齐平。



    电梯高楼的总数，最后定在30栋，梁腾觉得自己可以列入最有良心的那一批“开发商”之列。



    前世他可是亲眼看过，有一些老家本土的楼盘，开发商为了提高“容积率”，直接把应该限制在30米以上的“楼距”，硬生生拉近到15米以内。哪怕是步梯的低层商品房，每栋楼与楼之间，也没有挨得那么近的啊。



    何况这是30层高的电梯楼，楼与楼之间的距离，拉近到15米以内，那是真正的影响到商品房的“采光”。50层的电梯高层，那绝对突破了150米的高度了。



    多栋150米高楼，之间的距离不到15米。采光影响严重的，当然是最底下那几层。



    不能说室内光线会暗得“伸手不见五指”，但起码会像窗户装了茶色玻璃，室内的光线暗上数倍。



    另外，楼与楼之间挨得太近，每一层阳台，都可以清晰无比的看到对面住户在家中的一举一动。



    这种情况下，你拉还是不拉窗帘呢？



    大白天总拉起窗帘的话，室内的采光，难道都靠.点灯来解决吗？



    不说电费贵不贵，在人的心理就会非常的不舒服。



    连最起码的采光及私.密.性都弄不好，这还是高大尚的电梯房吗？



    再说了，15米的楼距，意味着底下楼与楼之间的通道，那也仅仅有15米的宽度。



    如此狭窄的通道，再搞点绿化的花圃。当两边都停了个车，新驶进来的车子再想“调转个头”，都变得难以实现。



    完全不要“绿化”吗？



    还真没见过没绿化的小区。商品房开发设计的最初阶段，就得把“绿化率”也确定下来。一点没有绿化，也通不过规划部门的审核啊。



    总之，为了赚钱，在有限的地块中多挤几栋楼进去，实在是“后患无穷”。



    业主住进去后，过道太窄的诸多麻烦事，就会曝.露.出来。



    梁腾正因为一位亲戚购买过这种商品房，梁腾前世逢年过节的时候，自己驾车去拜访住在那楼盘的亲戚，开车直着开进去；回头时却得“退”着出来。



    而住在二楼的亲戚，白天就得开着电灯迎客。感觉一下子回到不通电的三十年代。梁腾因此记忆深刻。



    现在论到梁腾有握大权，可以拍板一片商业街高楼的“间隔距离”了，虽然心里很想“多塞”几栋楼进去。但良心上总觉得，搞出的东西太不像话，背后被人戳脊梁骨啊。



    斟酌再三，梁腾敲定了就建30栋电梯高层的数量。



    而工期，分5年来预算投资。



    梁腾这么急着要在房地产方面大干一番，主要还是计算了一下收益。



    他计算的结果，如果投资30多亿进这个商业街及楼盘项目，他撑得下去的话，在商业项目完成之日（初步预计是5年后），他最少可以获得5倍的收益。



    5倍收益那是多少？



    以他总投资35亿来计算，那他项目完成后，他回笼的资本就高达175亿。



    真真正正的175亿现金，而不是楼盘值多少多少钱的估价。



    正因为计算出这样一个可以预期的目标，梁腾顿时无论如何，都压制不了一颗“蠢蠢欲.动”之心。



    35亿投资分5年进行，每年需要筹集7亿左右。



    第1年的7个亿，需要他真金白银的募集；



    到了第2年的7亿，取得了预售证了，完全可以通过一整年的预售房子来筹集。



    地段这么好的商品房，梁腾不相信连7个亿的预售款都收不上来。搞不好，预售的情况比较火爆，预售额突破10个亿都有可能。



    如果再乐观一些，预售款直接突破15亿，那他连续第2年的7亿投资，第3年的7亿投资，都有了着落了呢。



    到第4个年头的7亿投资，完成可以通过银行贷款来完成。



    毕竟他手头上拥有的长达5公里的沿街两边的地皮，还从来没有拿去抵押贷过款！



    不是他吹，拖到了4年之后，“开放之都”的房地产，少说也能翻上一倍。因此，他拿地皮去银行抵押贷款，完全用不着找关系，就是走一般的正常程序，他便可以轻轻松松，贷出10几亿的现金来。



    那么，第4年的7亿投资和第5年的7亿投资，就统统到手。



    只不过，贷款需要支付的利息有点多。



    假设，3到4年之后，商品房的房价涨幅比较理想，梁腾就算向银行举债，也不需要借10几亿，借几个亿都够周转了。



    几个亿贷款的利息，总比十多亿的贷款利息，要少得多。



    就用“王者大厦”底层商铺的租金，都可以支付。



    梁腾是深知未来15年后，“开放之都”的房价，涨到何等恐怖的程度。因而，他虽然制定的是5年内完成商业街道旺铺及电梯高楼的建设，但不代表，他就要力争5年内把所有的商铺和商品房，统统销售一空。



    梁腾的目标其实定的很低：那就是到第6个年头时，预售掉的商品房面积，可以支撑他完成所有的投资——也就是大约35亿的投资统统来自于商品房销售所得，从此不再欠银行钱。



    这，就足够了。



    商品房不需要全卖光，卖掉一小部分够应付投资就行。



    至于沿街的商铺，能不卖掉最好。如果实在缺钱时，预售掉一小部分也是可以的。



    投资的35亿解决了，剩下的一半的商品房，还有大部分的商铺，就真正归梁腾所有了。



    届时，梁腾只需靠.着那长长数公里的商铺的租金收入，每年毫不夸张的都能有几个亿铺租进账。



    而他的固定资本，更是恐怖。



    那些“不动产”就宛如优质股票，十几年持有不抛售，按照2020年的“开放之都”的房价，梁腾的身家直.逼千亿。



    这属于更加美好的前景。



    5年后房地产全部变现，他就是百亿富豪。等到15后房地产再变现，他就是千亿富豪。



    想到如此美好前景，梁腾忍不住浑身激动起来。



    前景无比美好，最为关键的投资，要看这第一个年头。



    毕竟后面4年的投资都可以通过“预售”及“贷款”来完成。



    头一年，完全得靠.自己来筹集7个亿。



    当然，喜欢抬杠的人也可以说，现在梁腾拥有的那商业街，沿街近两百亩的地皮，还没有拿去银行抵押。他头一年筹集资金有“缺口”时，可以用一线地皮作为“抵押物”贷款先啊。



    梁腾不会那么做。



    他认为头一年就用商业地皮去抵押筹资，属于一种非常短视的行为。



    4年之后，“开放之都”的地价翻倍之际，梁腾到时候又有了投资方面的资金压力，才是拿200亩地皮去抵押贷款的最佳时机。



    届时，贷10多亿也轻轻松松。



    现在呢？就算你去找银行方面的关系吧，按照市场的价格来评估，你顶多能贷个5亿左右出来。



    这岂不是白白浪费了商业用地抵押的这一招“活棋”了吗？



    这一步走错，之后就非常被动了。



    梁腾反复权衡的结果，头一年的7亿投资，必须由他自己来想办法解决。坚决的不能动用贷款的手段。



    好在梁腾的运气不错，近期频频有大收益进账。



    如果不是这样，他也没有胆量，去启动5年内完成商铺及商业楼盘的大投资计划。



    首先，当然是他现在跟伍小兰约定的40天内完成“四大名着”紫檀木雕，预计出售之后，可以有2亿进账。如果运气好一些的，每件都能售出6000万的预期最高价，那就有2.4亿到手。



    另外，梁腾不是有1吨的黄金藏在“秘室”吗？



    他要那么多黄金其实没有大用，他也准备变卖掉，来筹集现钱。



    按照现在的金价，他最少可以到手2亿。如果运气好，换得2.3个亿那更理想。



    如此一来，上述两样就可以替梁腾筹款4.5亿。



    距离今年度的7亿投资，还有2.5亿的缺口啊！



    注意一点，梁腾不必马上拿出全部的年度投资额，他只要在本年度完成这个预计的投资数，就ok了。



    长长的一年时间啊。梁腾就不信自己筹不到这钱。



    真到了无计可施的地步了，他不是还有挺多的“小叶紫檀”吗？继续卖木头，就能把剩下这两亿多的投资凑齐了。



    梁腾仔细思索了可能遇到的各种情况之后，对于用最高规格的方案（30栋50层的超高建筑），去投资商业街，信心逐渐的强大起来。



    就那么办了。



    现在一切计划的细节都拟定了。



    一环扣一环，哪个环节都不允许掉链子。



    梁腾近期需要抓落实的，就是“四大名着”木雕的质量。



    只要顺利把它们售出，回收不少于2亿的资金，就是大大的成功了。跨出了最稳健的第一步。



    而“四大名着”木雕，梁腾和吴瑕商量的结果，也不准备打包出售。



    像这种东东，打包出售，并不像普通老百姓想象的那样，越是成套的东西就越能售出高价。



    毕竟，你要寻找一位单一买家，还要对方一次就在这些东西投入数亿的巨额闲钱，对方得有多么喜爱你的作品，才情愿这样来投资。



    毕竟现在没办法借助雕刻界大师的名气了。打包出售风险大。



    如果“四大名着”分开来出售，10天就可以找第一位买家。



    等到成交之后，富人的圈子就说大也不大，消息传递扩散出去……届时吴瑕再放风声，还有剩下的三大名着陆续出售。



    说不定，情况比较乐观的话，剩下的那三大名着的售价，可以溢价三成，那么剩下三件木雕，合计就可以多卖几千万。挺划算的。



    梁腾拿定主意了。



    接下来的十天时间，一边严格的监督伍小兰做木工，一边叫吴瑕联系名着木雕的买家。



    另外，梁腾还偶尔和吴瑕驾车外出，去询问黄金的收购价格。寻觅理想买家。



    留伍小兰一个人在顶层的超级大复式，也不怕。



    毕竟“仓库”和梁腾住的主卧，都安装有防盗门。



    另外，离开大复式需要打开5重防盗门。伍小兰没有录入各种识别信息，也没有门卡和钥匙，从里面也不可能打开那门的。



    退一万步来说，就算出得“电控门”，“王者大厦”还留有一到两名保镖，充当安保人员。他们也不可能任由她离开。



    伍小兰就宛如关在铁笼的鸟儿，插翅也难飞。



    这种待遇看似有点不厚道，但伍小兰本身毫无感触，一点意见都没有。那就这样了。



    梁腾和吴瑕离开“王者大厦”的次数，也就寥寥几次。



    主要是联系和接触出售黄金的买家。



    一般老百姓想出手黄金，销售渠道，无非就是那几种：



    一是“银行回购”。不过银行通常只回购自己售出去的“金条”。那些属于“投资金条”。



    也就是说，普通小百姓有点闲钱时，觉得黄金的价格比较适合于投资，就去银行联系购买。



    等到金条价格上涨之后，或许你急需用钱了，可以把从银行购买的“金条”，再卖回给银行。价格按照现时的金价。



    当然，不同银行对于金条的回购条件、价格，都不尽相同。价格主要跟黄金交易所的价格挂钩，每天会有变化。



    也算是公开透.明，童叟无欺。



    二是典当行也乐意进行“黄金典当”业务。不过“典当行”要赚你的钱，给出的价格都挺低的。唯一好处，就是“典当行”收黄金，限制几乎没有。不管是金条、金砖，还是金项链之类首饰，统统都收。



    手续方面更简单，基本上立等可取。



    三是街头金店和网店什么的，也回收黄金。



    通常情况下，路边的小店回购黄金不需要出示任何的证件和票据，只需要将黄金首饰或金条称重，按照重量给钱。但收购价也很低。远远低于市场价。



    此外，还有一些金店会推出“以旧换新”业务。这就需要你带齐购物票据。而且回购价格与国际金价同步。需要你提前一天预约，但预约时并不能预约价格，因为金价是随时变化的。



    不过，最后这种“以旧换新”的金店业务，严格来说，不能算是“回购”吧。只是帮你把旧金饰换成一些新款的金饰。



    如果新款的金饰比你原来的重，你还得按照国际金价来“补差价”。



    ……



    上述几种最常见的出手黄金的渠道，都是针对普通老百姓而言。



    老百姓手头上，也不可能有太多的黄金。顶多就是几克几十克，拥有一斤两斤黄金，都比较罕见。



    因此梁腾想要大量的抛售金砖，显然不能走普通小百姓的出售渠道。



    幸好，吴瑕最不缺的就是富人圈的渠道。



    因为是一次就出售全部的1吨金砖，数量有点大。吴瑕和梁腾必须多联系几个买家，看看哪一家给出的价格更理想。



    毕竟大宗购入，有些买家是希望参照国际金价之外，卖方再给予一点折扣的。



    好不容易，找到了一家买家，愿意按照国际的金价来收购吴瑕手头上的1吨黄金（对方以为吴瑕是金砖的拥有者。梁腾和吴瑕也懒得解释了。对方是信得过吴震霆，而不是信你名不见经传的梁腾。如果知道是梁腾提供的金砖，虽然你也不怕查验，但这个查验的过程耗时耗力。梁腾和吴瑕都不耐烦等待）。



    有了买家之后，按照国际金价来计算，得出的数据，却令梁腾傻眼。



    原来，现在国际的金价，通行用“盎司”来作为贵重金属的重量单位。



    今年头几个月的国际金价走势，最高的一段时间，金价达到了725美元每盎司。最低的时候，只有524美元每盎司。平均价，就是603美元每盎司。



    国内流行的，却是用“克”来计算黄金的重量。



    每“盎司”的重量，大约相当31克多些这样子吧。



    那么，1盎司的黄金，按照最高的725美元来计价，一吨黄金，就是32150盎司。



    32150盎司（即1吨黄金），乘以每盎司725的上半年度最高金价，计算得到了23308750美元的最终价格。



    也就是说，出售1吨黄金，可以得到2300多万美元吧。



    本年度的国内货币跟美元的汇率，是1比7.7。



    就算个整数，乘以7倍的汇率吧，这两千三百多万美元，相当于国内货币163161250元。也就是1亿6千3百多万的国内货币。



    对于了解国际金价后，计算得到这样一个数字，梁腾挺意外和失望。



    他当然不可能随时记着每一年的金价是多少？



    只有个大概印象，在他重生之前的那一年，金价已经涨到了每斤14万左右。那么这1吨的金砖，怎么都值2.8亿左右。



    因而梁腾很笼统的就认为2006年的金价，应该在10万一斤吧？！



    这就是他预估1吨黄金，能卖出2亿国内货币的粗略计算法。



    结果真令人扫兴，按照本年度最高峰值，1吨金砖才卖1亿6千3百万。足足少了3700万。



    如果按照最低时的金价，还得再减掉4千万左右，也就是说，只能卖出1亿2千多万。



    天啊。这跟2亿的预计价格，直接少了8千万。



    缩水得如此严重？