按照梁腾的观点，现在的富人不会为了悠闲时看看海景，就专门的购置一栋别墅。



    但如果是在繁华的商业区域拥有一栋“海景别墅”，他们反而愿意为此掏更多的钱，付出更大的代购。



    这并不奇怪。就算富人的钱多，那也不是大风刮来的。更不是“人傻”就会“钱多”。



    富人也是基于“保值”的前提，来进行一次商业投资。



    梁腾的意思，吴瑕很容易理解。



    但问题是，大伙都看到了，这个“望舟村”连条像样些的乡道都不维修，又有大山阻隔，假如它不是另一边“面临大海”的话，就挺像被封闭成了一个“死角”。



    现在也好不到哪里去啊。



    相关部门似乎早就已经“遗忘”掉它们似的，有什么样的预算投入，都不会考虑投到“望舟村”来。“望舟村”村民们，真正数十年如一日的穷！



    整个隐藏在深山之中的小村落，全村1000多人，207户，居然每人的居住面积都达不到10平。而且这10平米以内的房子，还基本是些破泥屋。



    之前吴瑕跟梁腾含蓄的建议：可以帮贷15亿来开发“望舟村”的“海景别墅”群，其实征那207户的房子，能用多少钱？



    整个“望舟村”，能有5千亩的地儿就到头了。5千亩地，如果有办法直接征.地，像这么山这么破的地方，顶多4万征一亩。那么5千亩地，也就是2亿。



    207户的破房子征了之后，他们总要有地方住，才不至于它日眼红你在征来的地面上盖“别墅群”。梁腾打算弄一些安置房给他们。



    那些，就额外多预算5千万吧。



    2.5亿可以拿下“望舟村”，为何吴瑕却预计得投入15个亿呢？



    主要还是出村的那条环山路太狭窄了，必须拓宽成百米大道。这修路才是“大头”支出啊。



    足足17个公里的道路。如果按照后世的高标准，每公里路的造价，就得上亿元。现在虽然比后世便宜，但几千万每公里的造价，不能再少了。



    如此一来，村子买下来了，路修通了，但你手头上还得有几亿用来盖“海景别墅”群啊。所以吴瑕才预估出15亿的数字。



    但梁腾明显不这样认为。



    梁腾眼里泛出睿智的光芒，对吴瑕说：“‘望舟村’海景别墅的项目，究竟能不能回本，甚至大赚特赚，取决于两个条件。第一，要用最小的代价拿到‘望舟村’几千亩地。我不一定需要把全村的土地都拿下，但有条件全村都买下，那也不错。关键是人员要安置好。不让他们以后看到这一片区域繁华起来了，又来闹腾。”



    吴瑕显出自信的表情：“这个倒不必担心。我既然有人脉直接绕过相关部门，就以4万左右每亩的价格来征.地，当然能保证征收之后自己的权益不受损害。”



    梁腾满含深意的看着她，又道：“既然吴瑕你有那么强大的人脉，几千亩地，都能按照相关部门征.收的价格拿下来，那第二个很关键的条件，你看看有没有办法实现。”



    “是什么关键条件呢？你说说看。”吴瑕的好奇心，被他成功勾起。



    梁腾郑重其事的问：“我想先知道，民间出资修隧道的可能性高吗？需不需要特别的审批程序？”



    “这个，我记忆中，还没有过相关的案例。”



    吴瑕沉吟的说：“倒不是相关部门一定会拒绝民间资本修隧道，而是这事儿本身，就见不到什么利益和好处，因此没听说过有投资方积极争取过‘修隧道’的项目。”



    “另外，环评也非常重要。修的隧道，是不是完全有必要，会不会对周边的环境造成破坏，也在考虑范围。最后很关键一点，就是要看你要在什么山岭修隧道了。如果要在一座非常着名的5a级名山中开辟一条隧道，贯穿山体，那肯定也是没有批准的可能的。”



    梁腾点点头，表示理解。



    后世的羊城，就有过一个案例，是当地新建的“大学城”，因为与旧城区隔着一座大山。每天要绕着大山转一个大圈子，往返于两个校区，着实不便。因此就做了一个贯穿大山，同时修三条隧道的计划，提请相关部门审批。最后居然通过了。



    主要原因，也是那座阻挡道路的大山，只是个名气不彰的山岭。



    如果是名山，肯定没那么容易批准你修隧道。还一修就修三个隧道。



    后世有过类似的案例，但不同的是，那是由大学城本身出资大部分，再申请上级部门下拔一部分经费，总的都是公款的。



    现在梁腾打算用民间资本来进行“隧道”的修建，不知道相关部门会不会开此先例。



    对此，吴瑕却完全不担心：都不需要相关部门另外挤出宝贵的财.政收入来支持你修隧道，一般不可能审批不过的。



    但对于环评以及施工方面的要求，会制定非常严格的标准（比如你梁腾作为投资方，必须找一级资质的专业爆.破及设工队伍），无论什么要求，你都必须不折不扣的执行。



    探讨着这样一个话题，吴瑕逐渐的回过味来了。



    她有点吃惊的看着梁腾：“梁腾啊，你的意思，你想从这阻断直行道路的‘天犬岭’，开一条隧道，贯穿它，再接上直达‘望舟村’的乡道？”



    梁腾跟她说这事儿，就是要想办法把它变成现实。当然不会藏着掖着。



    梁腾点了点头：“我用手机查了下这‘天犬岭’的山体纵深，不到一个公里啊。准确来说，最多只有800米，只要能打通这800米，从‘王者大厦’到达‘望舟村’，就有了直线的道路。两地之间的距离压缩在6个公里以内。”



    听梁腾特别提及“王者大厦”，吴瑕对他想要表达的意思，顿时心领神会。



    “王者大厦”自从几个月来修通了连接主城区的两条“断.头路”之后，区位优势日渐展现出来了。看样子只需要过上一到两年，那里就能真正拓展为“开放之都”的商业中心。



    而“望舟村”距离“王者大厦”这个城市新的商业中心，不是相隔17个公里，而仅仅相距5公里，那么“望舟村”的区位优势也可以得到大大的提升。



    甚至可以说，从“丑小鸭”直接变成了“白天鹅”。



    只要在这种优越的区位优势下，开发“望舟村”的“海景别墅”群，才有了吸引各地富人“蜂拥而至”，争相购买的可能。



    梁腾不仅仅满足于修建一个“海景别墅”群，专门出售一些高档的别墅。



    开发别墅商品房当然可以，但如果花了大价钱提升“望舟村”的区位优势了，梁腾哪里甘心只拥有单一的盈利方式？



    梁腾甚至希望，可以把从“王者大厦”直达“望舟村”的5公里道路，拓展成100米的大道。



    当然，他不是仅仅为了弄一条“景观大道”，而是想把路拓宽之后，在沿街两旁，继续开发成为两行商铺（感情梁腾是要把那“王者大厦”背后断.头路变商业街的成功经验，再度照搬过来啊）。



    只有不到6公里的路，扣除了贯穿山体的近1公里的“隧道”，无法建造商铺，剩下还有近5公里的大道，可以建造商铺。



    两边都建，那就是9个多公里，接近10公里的沿街商铺了。



    这比“王者大厦”背后那5公里沿街商铺，足足长了一倍。



    当然，后者那5公里沿街商铺，连接着“开放之都”好几条有名的商业街，它的繁华及热闹程度（其实就是出售价格），远远不是前者可以比拟的。



    可以这样说，就算直达“望舟村”海边的10公里沿街商铺都开发好了，它买得的钱，估计也不及“王者大厦”背后那5公里沿街商铺价格的三分之一。



    只要看梁腾的态度就知道了：那5公里沿街商铺，梁腾一直打算建成之后“自持”，只租不卖；而这10公里的沿街商铺，建成后，梁腾是准备统统卖掉的。



    另外，“望舟村”开发出来的“海景别墅”群也大部分卖掉。



    届时，梁腾能赚取的利润，绝对算一个极为恐怖的数字。



    随着跟梁腾交流的深入，吴瑕逐渐了解了他整个开发的思路。



    她明眸中泛起阵阵异样的光泽。



    内心充满了震撼和钦佩之意。



    梁腾的脑子怎么就那么好使呢？简简单单贯通一公里的“天犬岭”“隧道”，就把整个“望舟村”的偏僻土地全部盘活了。



    同时，还充分发挥了“王者大厦”的区位优势。



    “王者大厦”的区位优势，本来也就普普通通，否则那个“于卫东”就算再急着用钱，也不可能只以成本价多些的价格，把楼盘全部出售给梁腾。



    “王者大厦”背后的道路打通，是升值的关键因素。



    最可怕的是，梁腾打通那两条“断.头路”砸了数亿进去了，现在又要把这笔“大投资”的作用，继续“延伸”给“望舟村”的“海景别墅”群项目。这真是毫不犹豫将那笔投资的“剩余价值”压榨光。



    越想，越觉得这个“投资案”有实现的可能。



    相比较她的之前的思路，只是想着低价收购“望舟村”几千亩的地儿，然后再把弯曲的十几公里窄路，拓宽了重修。改善出行条件……



    单单这样的鼓捣，钱没少投进去（她都预计要投15个亿了），但这个项目的收益前景，一点不容乐观。



    吴瑕嘴里不说，内心却担忧最后的结果，可能“海景别墅”都卖不完。最后导致亏损。



    吴瑕现在是看到了梁腾的思路及规划，比起她的，简直一个天上，一个地下。



    就算梁腾的计划比她的计划，需要投入更多资金，但两者所能取得的利润，完全不在一个档次。



    吴瑕跟梁腾简单的计算了一下。按照梁腾的思路来弄，在“望舟村”征5千亩地及安置1000多村民，预算在2.5亿左右。



    然后是贯通“天犬岭”，开辟直径十几米的、大约800米的“隧道”。吴瑕按照经验，预计大约需要1个亿的预算吧。



    据梁腾所知，国内最长的公路隧道是“秦终隧道”，有两个隧洞，单洞长18公里，双洞就长36个公里。这个隧道即将于明年通车了。造价高达40多个亿。算下来，每公里的“隧洞”造价就在1个多亿。



    所以吴瑕预测，贯通“天犬岭”的隧道，造价在1亿左右。梁腾也觉得比较接近事实。



    这毕竟不是像后世已经立项通过了的“烟大海底隧道”。



    要修那样一条海底隧道，本身施工难度更大，要求更高，造价更恐怖。计划中的“烟大海底隧道”长度，是恐怖的123公里，预算也达到了恐怖的2600亿元。



    不过这条123公里的海底隧道能修通的话，直接把连接的两个地方的行程时间，由12个小时，缩短为2个小时。



    这其中的差距，恐怖如斯！



    “天犬岭”就算隧道通车了，那也不过缩短20分钟左右的开车时间。但它更大的价值，体现在商业方面。如果能修通，直接盘活的可是“望舟村”整整5千亩的商业面积啊。



    打通“天犬岭”隧道，购买“望舟村”土地及安置村民这部分的预算，已经达到3.5亿。按照一般惯例，开辟“隧道”相当于做一些公益的投资，相关部门不会在这方面收取你的任何费用。



    包括之后拓展100米的5公里大道，相关部门也不会收取你的费用。



    毕竟修这5公里路，按照1公里7000万的造价来预算，又需要投入3.5亿元。



    毕竟原有的烂路，只是一条40米左右的道路（被“天犬岭”阻断之后，向东的道路早就由40米拓展为100米的大道。而向北前往“望舟村”的乡道，一直保持着15米的宽度）。



    现在梁腾计划征100米的5公里地，除了原有的40米道路可以利用，道路两侧，也都是些空地，没啥建筑，拓展成100米难度不大。



    问题是：梁腾不打算真的修100米的大道啊。撑死也就修它60米宽的大街就够有良心了。



    他也需要在这个项目上赚钱啊。



    他从哪里赚钱？



    假如只修60米，一边预留20米，建成沿街的商铺。



    虽然论价值，远没有“王者大厦”背后的商业街高，但梁腾打算建成好统统出售，短时间内能获取的收益更大哩。



    正因为抱了这样的念头，梁腾特别向吴瑕咨询：如何才能确保拓宽通往“望舟村”的这几公里路途的沿街地皮，能收购到手？



    吴瑕沉吟着说：“如果单纯是要修路，拓宽大道，这是公益投资，估计相关部门不会收取你的任何费用。但若想拿下沿街两侧的地儿，至少需要准备1200万。多的可能要准备6000万。我尽量的争取‘免费拿地’的目标，努力去跟相关部门谈判。”



    梁腾大吃一惊。



    “怎么这么便宜啊？你算清楚没有，如果我一边预留20米作为商业开发用地，那么整个拿到手的地皮总面积（不包括‘望舟村’的5千亩），就达到了300亩以上了。这300亩地，你说相关部门只卖1200万到6000万？并且，还有可能争取免费送给咱们开发？”



    “这有什么不可能的？也不算很便宜了。”



    吴瑕解释说：“梁腾你忘了很重要的一点吧：这些地，咱们也不是白拿它们的啊。修那5公里的道路，预计要投入3.5亿，贯通‘天犬岭’隧道要掏1个亿——就算‘望舟村’咱们拿地，是建‘海景别墅’群，可以算另外一笔投入，另有收益——但修路修隧道咱们投入了4.5亿了啊。这些钱，难道是白送给相关部门当政.绩工程的吗？咱们在商言商，也是要赚钱的。钱从哪里赚？当然就指望着那5公里路的沿街商铺开发了啊。”



    梁腾喃喃说：“道理是这个！但我总觉得相关部门没那么好说话。像之前拿下‘王者大厦’背后两条商业街地皮，都不知道谈判了多少回。最后支付的购地款，也是以‘亿’为单位计算的。”



    “那是完全不同的性质。”



    吴瑕很客观的分析着：“‘王者大厦’背后商业街两侧的地皮，本身大伙都知道那地儿未来的升值空间巨大。试想，它们乃通向‘开放之都’最繁华的街道的路啊。修通它，意义非凡。”



    “而现在，咱们公司要拿下来的，仅仅是比较冷门的通往海边的一条街道的沿街商铺。开发以后，商业价值远不及前者。而咱们为此投入的修路、修隧道的资金，已经远超了前者了。”



    “再一个，相关部门替咱们征‘王者大厦’背后沿街的地儿，那些地本来就不属于相关部门，以前，它们也是从当地农民手里征的，再转手给咱们，咱们还得帮他支付一大笔钱。但现在通往‘望舟村’这路，原本已经有40米的道路了，路两边的20米，不属于私人所有，仍然是相关部门的地。所以相关部门提出要求，土地可以交给咱们开发。这种情况下，我当然要跟它们争取免费送给咱们开发的最佳结果。”



    “如果争取不到对咱们最有利的结果，那就争取以向村民征.地的价格，低价购买那300亩地。现在的征.地价是4万一亩，所以我预算300亩地花上1200万。但估计也有难度。万一遇上相关部门硬是想从这一宗土地中赚上一笔，那就按照20万一亩地的市场价格，花6000万拿地。这就是我的大概的想法。”



    梁腾听得频频点头。



    这才恍然明白过来了，吴瑕是怎么来“编列预算”的。



    梁腾道：“不能太指望相关部门的良心，这5公里沿街商业用地的价格，就按照1个亿来预算了。”



    吴瑕点点头：“那预算就达到了5.5亿。如果真要从我外婆那儿借个15亿来搞这个项目，还剩下差不多10亿啊。‘望舟村’的‘海景别墅’群的投资有了。5公里拓展路两侧的商铺，长达10公里的商铺，修建的钱也有了。哪怕按照商铺加高层电梯楼盘的模式来开发，资金估计也勉强可以跟得上。”



    说到这，吴瑕满眼佩服的看着梁腾。



    同样是15亿的举债投资，她脑子里只有一堆“海景别墅”的楼盘，有点类似于想借“情怀”来完成商业开发。



    而梁腾却是扎扎实实的“金点子”层出不穷。



    只要是稍微有点头脑的人，听了他的全盘方案，都感觉无论如何不会亏！



    梁腾再强调了一遍：现在唯一还要抓落实的关键点，就是通过相关部门的审批，允许你修“隧道”，允许你修路并拿下沿街的商业地皮。



    对于梁腾强调的内容，吴瑕却毫不担忧，表现出满满的信心。



    这些需要动用到“人脉”的事儿，吴瑕向来很有把握。



    哪怕是有点让相关部门吃亏的申请，通过人脉的活动，也能拿下。



    更何况现在这些事，完全不损相关部门的利益。反而是光明正大给他们送政.绩的。他们有什么理由不支持？反而刁难你呢？



    得到了吴瑕的承诺，梁腾感觉这事也就几乎等于“铁板钉钉”的了。



    他转而开始关注一些细节方面的事：“真要修贯通‘天犬岭’的隧道工程，这信息必须严加保密。另外，准备在‘望舟村’修‘海景别墅’群的信息，也得封锁。至少在完成‘望舟村’5千亩地的征.收之前，不能走漏了风声。否则，我怕那些当地的村民们啊，看到自家土地有了巨大的升值空间，就在征收的价格方面，跟你扯皮起来。1000多的村民里面，只要出一、两个刁民，坐地起价，你就头疼得不得了啊。”



    吴瑕深以为然。自古以来，那么多的“好事多磨”，就缘于事先对这种“未然”的“防患”不重视。



    如果严格封锁消息，“望舟村”的村民不知道马上有好处等着他们，当然也没有动力去跟你闹。阻碍你征他们村子的5千亩地。