“海景别墅”群的开发，是吴瑕正式向梁腾提出来的首个大型投资项目，没有谁比她更迫切希望这样一个项目顺利的落实。



    在这片“海景别墅”中，吴瑕希望能够建一座极为豪华的院落。



    用吴瑕那种见多识广的眼界，也可以称之为“院落”的，那占地面积，绝对不会像普通别墅——那种建筑带院落的总面积，只有1亩地的别墅。



    吴瑕的眼界就是那么高。这跟她的“成长经历”及“成长环境”，有着密切的关系。



    想想吴瑕她爸在“帝都”盖的庄园吧，几千亩地起步的哩。吴瑕在那种环境中住过好多个年头的。



    梁腾手头上现在有5000亩地，吴瑕不可能唐突的请他统统盖成一片私人庄园，毕竟梁老板这个别墅项目是要赚钱的。



    但吴瑕觉得划几百亩地来盖自己心仪的院落，也是应该的。否则岂不是白白浪费了如此低价的征.收到的土地吗？



    吴瑕跟梁腾提及，想请他划出几百亩临海的、位置最好的土地，来盖个小庄园。



    梁腾开始时，也被她这大胆的建议吓了一跳。



    据梁腾所知，许多的大楼盘在一处地方拿地（不是单个城市，而是城市的某个角落），也很少有一次拿上千亩地的。



    多数开发商拿的地块，占地面积往往在几百亩。或者百来亩也有。



    这种几百亩的地，都够开发商花几个年头才能全部建满房子。



    毕竟盖的楼盘统统是电梯高层。



    吴瑕居然建议，拿出几百亩地来盖个小庄园？对了，为何她强调只是个“小”庄园呢？



    吴瑕虽然没有详说她在“帝都”的家有多么“辽阔”，梁腾现在“脑补”过来了，肯定是个超级“大”的庄园！



    梁腾有点心虚，咬一咬牙，试探的问：“那拿出600亩地来建个庄园，够了吗？”



    “可以。”吴瑕想了想，说。



    梁腾提出的600亩的面积，算是她的心理最低值。



    梁腾听出她语气中有种“凑合吧”、“勉强啦”的味道。他也是要面子的，咬咬牙说：“吴瑕你比较有经验。你说大概盖多少面积的庄园合适？我听你的。你也知道这次在‘望舟村’一共拿了5000亩地。如果盖庄园需要更大面积，咱们再请相关部门帮忙再征它2000亩地。”



    “这个倒不必了。你以为‘望舟村’还有2000亩地给你征吗？剩下的山多半是些坡地，不适合建设商品房了。那些坡地零零散散的，算个总面积，当然也在5000亩以上。但开发的价值太低了。”



    吴瑕摇摇头说：“我之前跟相关部门商讨，最后定下征5000亩地，可不是坐在办公室里拍着脑袋的决策。而是到村子里实地查看过了。这5000亩地，是‘望舟村’成片的方正的地块。”



    “还有一些边边角角的地，东一点，西一点，一处角落一点，合计起来，应该也有大大的几千亩吧。但那些地太零碎，又以‘山坡地’居多数，征来也不好开发。再说了，现在再要去征，也有点太迟了。望舟村民们，看到入村的那‘天犬岭’竟然开始开凿‘隧道’了，还有点闲地的人们，肯定要坐地起价了。这个也不能惯着他们。”



    梁腾有点赮然。



    之前刚拿到5000亩地时，梁腾可是觉得有点太多了。



    但想想这一片区域就开发“海景别墅”群，不建高层建筑了，投资的资金应该没有“王者大厦”背后商业街，那30栋“超高建筑”烧钱。



    梁腾也就“勉强”的同意征5000亩地了。



    谁知，现在吴瑕建议他弄一个占地几百亩的庄园，他一下子就感觉5000亩地，似乎也不是“很耐用”啊。



    脑子里，首先冒出来的就是能不能追加征.地了。



    吴瑕和梁腾经过一番认真的琢磨，“海景庄园”的面积最后锁定在800亩。这八百亩地经过精心挑选，最后选定了南边的临海边的地块。



    主要是那儿地块的侧面，有两座高5、60米的矮山。之前就因为有这矮山的存在，使得“望舟村”的土地被“割碎”。



    梁腾在收购5000亩地时，这座连绵数百上千米的矮山，就算是“添头”，赠给梁腾使用了。



    这山长是长了，但山上的平地，几乎没有多少。满山的绿植也是天然生成，不属于村里哪一家的承包地。



    如果硬要论起归属权，那这个矮山，应该算“望舟村”集体所有吧。



    当时签订5000亩地的转让协议时，村里为了尽快的卖掉地，拿到钱，就把这个看似没有开发价值的“矮山”，送给了梁腾。



    如果梁腾建清一色的“海景别墅群”，这片“矮山”对他当然是一点用处都没有。



    摆在那就摆在那。



    可一旦听众吴瑕的意见，决定拿出800亩地来建“小庄园”了，这片“矮山”顿时就成了“神来之笔”，不可缺少的“点掇”了啊。



    庄园，庄园，没有“依山傍水”的，算哪门子的人居环境优越的庄园呢？



    面朝大海，不可能说它没水了。这片蔚蓝海洋，尽收眼底，感觉比吴震霆“帝都”庄园中，那人开凿出来的小河流，视觉效果强得太多。



    至于“矮山”的高度，其实比之吴震霆庄园所倚的山脉，也是要高出10来米的。



    因此，除了面积比不过吴震霆的那座庄园，但也不是样样都不如。



    确定好了建个“海景庄园”的地块位置，梁腾又来关心造价的问题。



    对于占地这样广阔的庄园，就算你总建筑物的人工材料花费，处于可以承受的范围。但最烧钱的却是“装修”方面（包括绿化的费用）。



    梁腾前世，就参观过一处占地面积在90多亩的私人庄园。那是梁腾认识的一位房企大老板的私人庄园。



    那家伙狠啊，拿到近百亩地来盖庄园。那地块，是在老家农村通过跟村民签订“田地长租协议”获得的。



    所谓“长租协议”，就是不买你村民的地，土地权属仍归你，但你那土地的承包期有30年之久，那老板就租你的地30年。



    尽管租金是一口气结清30年的，但它便宜啊。



    一亩地，一年的租金才300块，租个30年也才花9000块。



    一共租了95亩地，直接结清30年的租金。



    租下这些地儿，才花了大老板85万多。



    村民们以为大老板租那么多地，是搞“规模种植”，想到的是30年后儿孙辈可以收回田地。



    而大老板却不声不想，悄悄的把这95亩地都围起了高墙。隔绝外界的干扰，就开始兴建他心仪的老家庄园了。



    这是要把租来的地“改变用地.性质”，变成永久的建筑物啊。



    出租了地的村民，大部分跟那房地产大老板关系很好。对方许诺满了30年租期后，如果村民们答应，他会继续续租。这样村民们就可以一直有点活钱收入。



    从长远来看，比一次就征掉了地，划算多了。



    如果村民们不同意他继续租地，那地上的建筑他会“移走”，把土地“恢复原样”。他只不过是动了“思乡”之心，盖好庄园，也只是每年小住一月半月的。他在城里30层高的电梯楼的产权，都有两栋呢。不在乎砸钱弄这个乡间庄园。



    大部分村民被大老板美好的前景许诺，说得晕头晕脑，无比信任他。心想人家大老板生意做得那么大，哪里会坑你这些不值钱的地？



    结果几年时间，愣是把庄园建成了。



    期间，也有三户特别不放心大老板的村民。觉得他把田地都建成了庄园，既成事实了，再过30年，了解这些地儿具体情况的人都死了个七七八八了，后代再来跟他纠缠那95亩的产权归属，岂不为难？



    于是那三户特别不放心的村民，就坚决的到处去告状，曝光大老板违.规改变土地用途，建了那么大的一座庄园。



    大老板在当地相关部门中，很有人脉。



    硬是在连年的告状声中，把庄园建好了。



    田地被“占用”建成了庄园，既成现实了，就连那三位最积极的告状者。也开始消停了下来。



    这事儿一直拖了十多年。



    如果不是最后在网上闹得沸沸扬扬了，当地的有关部门也懒得管它。但事情闹大了，就得处置了。



    相关部门，出动了十几台的勾机，把整个庄园都强制的“恢复了原状”。



    据说那大老板也没想到最终会落得这样一个“凄惨结果”，为此还大病了一场。



    梁腾作为同乡，再凭着曾经替大老板打过工的关系，也前去探过病。



    所以很清楚，大老板的庄园假若被直接夷为“废墟”，损失高达3个亿。



    所以梁腾就有个担忧啊，人家大老板砸3个亿，盖了个占地95亩的庄园，而他要盖的庄园面积大上8倍之多——难道得投20几个亿进去？



    吴瑕却很有经验的表示：账可不能那么计算的。关键要看你那庄园里的“建筑物”盖了多大的面积。有些庄园的占地面积虽大，可它只盖了几百平的两层别墅，剩下的地盘搞点植树，用围墙围起来——像这样简单搞出来的庄园，顶多多花些修围墙的钱。



    当然，布置如此简陋，进入庄园中有种“空空荡荡”之感，毫无美感可言。



    因此，梁腾要精心搞一座800亩的庄园出来，理论上当然比大老板的95亩庄园多花钱。



    但也不能直接用面积的倍数，去计算“造价”。



    吴瑕具体的经验比梁腾多，她笑道：“有些富人，小小几十亩的庄园就造价数亿，钱花在哪儿呢？像购置小岛国的‘罗汉松’，一株售价高达上千万——但梁腾你搞个庄园有必要‘移栽’那么贵的‘罗汉松’吗？完全没必要嘛。普通的椰树，种两排过去就挺赏心悦目。或者种几排‘紫荆花’，那是我的最爱啊。反正，全部都栽种普通的树木。装修别墅，也就是在‘式样造型’的别致方面，多下工夫，用料，用大众化的也就足够。”



    “这样一来，最后预估的造价，大约是多少呢？”梁腾小心翼翼的问。



    吴瑕很有信心的说：“有4到5个亿足够了的。”



    “才4、5个亿就能建好一栋庄园吗？”梁腾有点惊讶的喃喃说了一句。



    但随即又发起愁来了。



    就算是只预期5亿，就能弄那么大的一栋庄园，可梁腾近期需要投资的项目有点多啊，一下子挪用掉那么多的资金，压力山大。



    感觉再去弄其它的，欠缺“启动资本”，就非常被动。



    吴瑕当然知道他资金吃紧。



    在建议他盖占地800亩的庄园之前，她就想好了全套的解决资金来源的方案了。



    “解决办法，还是得靠‘海景别墅’预售。”



    吴瑕直接把她的结论先抛出来。



    然后才侃侃而谈，阐述观点：“我建议，这些‘海景别墅群’，弄最高级那种，一栋海景别墅的建筑面积控制在500平左右。地上两层半，地下室则有两层。这样的一栋，包括一个院子。院子大约占地半亩吧。”



    “按照这‘别墅’占地面积来计算，1亩地可以建2栋‘海景别墅’。扣除上千亩地，来盖你的‘庄园’，剩下4000亩地，大概可以建8000套‘海景别墅’。”



    “当然，这仅仅是理论上的数据。真正算起来，还要照顾环境的绿化，建公共的活动区域，还有一些通道，那些都需要消耗大量的面积。也只有环境弄好了，才真正称得上高档的‘海景别墅’啊。因此，别墅的总数，我预计得控制在5000套左右。”



    “这样啊，”



    梁腾脑子飞快的计算起来：“你说平均1套‘海景别墅’的面积在500平，现在每平的售价大约在2万，那这样一栋建筑的售价在1000万？一共5000套，都卖光了那是多少钱？500亿？”



    说出“500亿”这个数字，梁腾自己首先都愣住了。



    能卖这么多钱？



    而5000套别墅的建造成本是多少呢？



    算它每平的造价，是1000块，每栋500平，那一栋的造价就是50万？就算绿化面积及公共设施的费用，乃至“购地成本”，统统算上吧，每栋的造价，不超过150万。拿它卖1000万，这是翻了多少倍利润？



    把什么费用都打入到“海景别墅”的造价里面，每栋的成本，算它150万，盖5000栋，那就是75亿的成本。



    梁腾又要晕了。



    居然要自己先砸75亿进去吗？



    这投资，比商业街的商铺投入都来得大，难怪最后能赚上几百亿。它本身的投资就大啊。



    包括盖800亩的庄园需要的5亿，那就是要在“海景别墅”群项目砸进去80亿。梁腾哪里拿得出这么多钱？



    分5年来进行项目建设？



    那每年也得真金白银的掏15亿多，梁腾也掏不起啊。



    “王者大厦”背后的商业街年度投资7亿，他都是倾其所有，把“小叶紫檀”和1吨金砖都卖掉了，“年度”投资才有了着落。



    还是没钱啊。



    项目的前景是挺美好。但无奈现在资金太紧张了啊。



    拿不出就是拿不出。



    这就充分显示了，摊子铺得太大的严重后果。



    吴瑕看他一脸愁眉苦脸的样子，忍不住笑了：“我之前不是说了吗？海景别墅可以预售啊。”



    “别墅的售价太高了，不知道预售能卖出几套？”梁腾忧心忡忡的说。



    吴瑕脸上露.出非常自信的表情：“多了不敢说，我来负责预售的话，起码可以卖掉300栋左右吧。”



    “1栋售价1000万。卖掉300栋，那就可以拿到30亿的‘预售款’！”



    梁腾算出了这个数字，顿时变得心情振奋：“有这30亿的‘预售款’，又用不着支付利息。这真是项目的前期投资就有了。”



    “盖好5000栋‘海景别墅’只需要75亿，也采取跟‘商业街’相同的进度，分5年弄好吧。每年投资15亿，30亿都可以两年内不必担忧投资跟不上了。在这两年内，只要卖出50套别墅，盖800亩的庄园的钱也够了。再接下来的三年时间时，不求多，只要每年售出几十上百套‘海景别墅’，咱们公司就能源源不断的获取巨额现金。到那时候，看上了什么大项目就不必为资金犯愁了！”



    梁腾挺乐观的。



    之前是担忧“海景别墅”建好了卖不出去，白白把巨额的资金套在这个项目之中。



    有吴瑕打包票至少有300套房是铁定能售出的。梁腾的一颗心就淡定了。



    拿到300栋别墅的预售价30个亿。这个“望舟村”别墅群项目，就可以一边建一边观望，总不至于会被套牢了大量资金。



    到那时，就算别墅卖得慢，梁腾也没关系了。



    只要不是卖不掉，烂在手里，他就不怕等待。开头这几年，他也不贪心，只求每年卖150套左右，收回15亿。



    能一直持续到完成全部项目的投资，就可以了。



    5年之后，就算“海景别墅”陷入了一个“滞销期”，梁腾也不怕。



    因为统统都已经建好了，他完全没有投资这个项目的资金压力了。



    可以这样说吧——就算这个“海景别墅”项目，最终要卖几十年才卖光。梁腾也不怕。因为他知道十几年之后，“开放之都”的房价攀升到近10万每平方时，这些才售2万一平的“海景别墅”会卖不出去吗？



    当然，到那时候，“别墅”的售价也会随之“水涨船高”，不可能一直维持在2万的价格。



    不论它怎么涨，梁腾这几年内就弄好了它，成本就那么低，他只要适当的比市面上的房价便宜一些，“海景别墅”就会非常销售了的。



    无论怎么说，最关键的就是头几年的投资可以确保完成了，接下来，他就“进可攻，退可守”，掌握了全局。



    梁腾思前想后，觉得没什么大问题了，就下了决断。



    赶紧的出设计图纸。别墅和庄园的图纸都一块设计好。



    别墅的“预售证”尽快办下来（这种低层的建筑，不像超高楼需要先盖到多少层才给办“预售”的，更方便）。



    庄园的开工建造，可以先放一放，先让吴瑕拿那“海景别墅”的设计图纸去搞“预售”。



    只要她真的能通过“预售”把30亿拿回来，梁腾保证在几个月，就可以把300栋“海景别墅”搞好。



    以前不知道，建“高档别墅”出售，原来这么赚钱啊。印象中总觉得盖高楼“圈钱”比较多。现在看来，盖低层的别墅也很赚钱嘛。



    很快梁腾就想明白了。



    “高档别墅”售价那么贵，也就是吴瑕人脉广阔，才敢自信满满，可以一个人卖掉300栋别墅。



    另外，建高楼的收入，确实是要比盖别墅，能获得更大的利润。



    只不过，盖高层的商品房，周期比较长。不像盖别墅那么快速就能盖好，拿去销售。



    现在梁腾需要“挣快钱”，当然就有种错觉，似乎盖“海景别墅”特别的赚钱。



    吴瑕就担心梁腾在资金吃紧的情况下，不愿先上马“海景别墅”的建造，宁可先去拓宽“天犬岭”到“王者大厦”的道路，随即修建沿街的商铺。



    他这种想法，证明梁腾的思维有点固定化了。总以为盖沿路的商铺，最为收入稳定。其实真正算起来，卖别墅能挣到的钱，也没比卖商铺的收入少。



    吴瑕特别希望“海景别墅”项目可以在最短时间内上马。只有这个项目正式开工了，有了部分的“预售款”了，800亩的庄园的建造，才有可能提上议程。



    她暗暗的在心里定了个“小目标”，先全力去帮梁腾“预售”别墅，力争在这几个月内先拿到30亿的预售款。



    尽快推动800亩庄园的开工建造。吴瑕下定决心，等到“海景庄园”彻底完工之日，就是她向心上人儿表白心迹的时候。



    那种激动人心的时刻，有时候也需要一点“仪式感”的。



    能在景色优美的“海景庄园”中，跟梁腾款款的互诉衷肠，那是多么美好的一件事情啊。



    无论最终的结果如何，吴瑕知道，她永远不会忘记那一刻。



    不会忘记，为了拥有那个一个如诗如画的表白环境，她努力付出了多少！