到2004年，万科的营业收入已从介入地产初期的6000万元增长到76．67亿元，增长了132倍；净利润从几百万元增长到8．78亿元，增长了176倍。

    2005年，万科业绩保持了持续增长势头。全年实现销售收人139．5亿元，同比增长52．3％c，实现营业收人105．6亿元，同比增长37．7％。净利润达13．5亿元，同比增长53．8％c，公司净资产收益率提升到16．3％，又上了一个新的台阶。2006年，万科实现销售面积322．8万平方米，销售金额212．3亿元，比2005年分别增长39．3％和52．2％。

    2007年，尽管年底楼市成交量有所下降，但2008年1月8日，万科公告的2007年销售业绩表明，该公司2007年全年销售面积合计613．7万平方米，销售金额合计523．6亿元。而此前市场各界多预测万科2007年的销售额应在400亿左右，最后的销售额结果再次创造了业界神话。

    在资本市场上，王石领导的万科地产表现也极为抢眼。

    万科是中国最早的上市公司之一。20余年间，万科营业收入复合增长率达到25％左右，净利润复合增长率达31％左右；而同期上市的企业，像万科能持续十多年盈利增长的已绝无仅有。特别是在中国股市最近一波的跑牛期间，万科市值在2007年8月一度达到了2022亿元，超过了同期美国：PuheHomes、D．R．Horton、Lennar、(]entex等四大房地产公司人民币总市值之和。其中的Puhe。Homes(帕尔迪)公司还是被万科董事长王石称作“学习标杆”的公司。

    所以说，从整体上看，万科持续20余年实现的盈利和增长，用不断刷新的数字记录了企业从小至大，从稚嫩到成熟的发展史。而王石的领导者地位、经营理念，也都在实践中得到了检验，是万科地产不断走向成功的重要保证。

    而我们更有理由期待的，是本书引言中的那个预言了：“万科正向世界最大的房地产企业迈进”！3．王石：做中国的“帕尔迪”

    “这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。我非常荣幸能与各位股东，一同回顾万科这一年走过的历程，一同分享万科这一年思考的所得。”这是万科董事长王石在2007年初致股东信中的开篇语。

    与此同时，中国地产行业也吹响了一股“学习万科好榜样”之风。只是，作为行业领头的万科该向谁学习呢？——美国房地产开发商帕尔迪公司(PulteHomes．PHM．NYSE)。

    用王石自己的话说，万科有意以帕尔迪作为新标杆，理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散的美国，与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比，很多方面都与中国内地市场特点更为贴近，而帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面都有良好表现，堪称万科今后发展的楷模。

    帕尔迪是美国最大的房地产开发商，在美国的市场占有率约为4％，而且是在所有主流市场提供产品的公司。2005年公司实现销售收入为146．95亿美元，净利润达到14．92亿美元。公司的业务遍及美国27个州54个城市，2005年售房456．30万套，员工人数达到13，400人。

    从2000年至2005年，帕尔迪的收入年均复合增长28．18％，净利润年均增长51．24％，公司的加权平均净资产收益率从16．58％增长到28．91％。从2000年年末到2005年年末，帕尔迪的股价上涨了279．69％。

    业内研究人士还发现，帕尔迪在经营中除了以上的闪光点外，还有一些较为突出的方面。如：“坚持专业化”，非但不涉足房地产以外的行业，而且不持有租赁物业；“变革精神”，帕尔迪认为公司的持续成功来源于一系列的“首创”；“土地”，帕尔迪将取得土地提高到了战略高度，认为可利用的土地作为关键资源会变得越来越稀少，大量取得土地的长期战略是正确的；“市场细分战略”，帕尔迪把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活跃长者置房四类，随后又扩展为ll类，其结果就是在客户中的影响力突飞猛进。

    显然，王石领导下的万科已经在某些方面具有了“中国帕尔迪”的影子，但万科应向帕尔迪学习的，也绝不仅仅是上面所说的那几个方面。

    当前，面对风雨已来的中国房地产市场，不少业内人士分析认为，预计在2008年之后，各地的经济适用房等保障型住房将陆续上市，这将从实际需求、消费心理等方面造成重大影响，类似于2007年中的那种楼市火爆情形，不大可能再度出现，这就从行业层面决定了市场竞争将会残酷性地加剧。

    只是，王石和万科依然在用自己的方式主导着市场的风向。2007年底、2008年初，王石又顶风而动，指挥万科在嘈杂声一片的中国地产界逆市降价，随即再次站在了中国地产业的风口浪尖之上。

    而王石和万科如此长期引领中国地产业的思维和操作模式，就是本书要在随后的章节里，逐一与读者朋友们分享的内容了。2007年底，万科董事会主席王石(王石博客，王石新闻，王石说吧)偶尔谈及万科对市场形势的判断，认为当时市场存在过热现象，行业将经历一个理性回归的过程。这一观点被渲染为“拐点论”，引发了业内极为尖锐的质疑和空前激烈的争论。与此同时，万科从珠三角开始，已在多个城市率先对价格做出调整。

    随着2008年行业进入全面调整，这一争论已变得不再重要。而万科从2007年四季度开始，销售明显跑赢大市；在进入的主要城市，市场份额都出现了较大幅度的增长。2008年，万科的市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等9个城市排名首位。在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

    房地产市场进人调整期，这是一个2008年行业逐渐达成的共识。而万科早在2007年10月就开始做出了反应。但略显尴尬的是，或许正是这个显得有些超前的决定，导致了万科2008年销售额同比出现下降。2007年万科销售金额523．6亿元，比2006年增长了146．6％，远远超过市场年初的预期，甚至也超过了万科原定2006～2008三年快速增长计划设定的2008年销售目标。尤其在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度，万科销售金额高达155．6亿元，这显然与万科率先调整定价策略存在一定关系。但这也使得万科在计算2008年销售同比增长率时，必须面对一个庞大的上年基数。

    如果万科的调价策略推迟两个月实施，2007年的一些销售很可能推迟到2008年实现，这样万科2008年销售额将仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的，早一天做出正确的决定，可能远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。

    至此，我们看到的还仅仅是万科表面上的成长！WANKEWANKEZHENXlANG