无论是美国还是中国，房地产业一直都是国民经济的强心剂。不过，由华尔街演变而来的此次金融危机，其根源很大程度上就在于房地产，所以受其冲击最大的除了金融行业，便是房地产行业本身了。当金融危机全面爆发后，连一向喜欢刺激的美国人也对自己的房地产市场深恐不安起来，形容为“看起来仿佛没有尽头的漫漫长冬”。而经济的相互依赖，也让进入2008年之后的中国房地产业，“从盛夏直接进入了寒冬”。

    至于万科，用王石的话说：“过去的2008年对于我个人和万科而言是非常不同寻常的一年……不仅仅是难受，因为面对压力。”

    1．发烧的2007

    美国的房地产部分本书在这里就忽略不提了，重点还是得回到主题——与万科息息相关的中国房地产行业。

    但凡平时对经济生活稍加留意的中国人，都能在2007年感觉到了某种狂热。这种狂热就来自于中国的房地产市场。

    由于这一年的楼市、股市均出现了极大的涨幅，由此拉开的财富行情中，房地产行业成为了热点中的热点，沪、深、港几乎所有和中国内地有关的房地产股票均出现了大幅上涨。如：碧桂园上市以后，在短短的时间内股价便接近翻番；保利地产上市时间约在一年左右，其公司的股价涨幅在当时更是达到了800％左右。

    在这种环境下，房地产行业的富豪财富额自然出现了火箭式的增长。当初杨氏家族等之所以财富急剧增长，除了受益于股市外，更得益于巨大的土地储备情况。

    而地产企业在2007年交出来的财务报告，也大多令人欢喜。本书前文中列出的万科发布的相关数据即是一大实例。

    如果进行归纳，2007年的房地产市场可以用“疯狂生长”来形容。

    其一，土地购置面积持续回升，土地开发面积保持较快增长。由于国家在2004·年开始对土地实施紧缩政策，2005年至2006年的房地产土地购置面积出现了负增长。但自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。与此同时，全国土地开发面积则保持了较快增长。

    其二，房屋销售面积增速持续快于竣工面积增速。2007年，全国商品房销售面积、销售金额分别为76193万平方米、29604亿元，分别增长25．7％、44．3％；其中，住宅销售面积、销售金额分别为69104万平方米、25323亿元，分别增长27％、48．6％。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房很快便被消化掉了。其三，相应调控未能改变房价涨势，部分城市房价上涨明显过快。早在2005年，为了稳定房地产市场，国务院及各大部委连续出台了一系列旨在稳定房价的政策措施，如加快经济适用房的建设等，但全国大部分地区的房价依然蹿升。特别是进入2007年后，即使面对不断加强的宏观调控，国内房价增势不仅未改，且呈逐月加快的非正常态势。其中，最令人惊讶的有北京、天津、厦门、深圳等城市。2007年12月份，深圳住宅价格同比涨幅为51％，北京45％，广州也达到了30％，津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15％。

    其四，楼市火爆、行业高位景气，吸引了大量信贷资金进入房地产行业。而巨额信贷资金进入，在促进房地产业规模扩张的同时，也拉动了银行业收入的增长。这一年，房地产业利用国内贷款规模空前，达到了6961亿元，增长32．3％。同年，房地产行业自筹资金11772亿元，大幅增长58．8％，增速加快53．5个百分点。特别是上市公司，通过增发股票、发行公司债等形式进行筹资，规模空前。

    还有一点需要指出，这一年中国房地产开发企业利用外资的增速呈现加快态势。这种状况与国内紧缩性的金融调控政策密不可分。其实，2006年下半年以来，国内房地产开发投资资金来源中利用外资的步伐即明显加快。2007年以后，这种增速一直保持在60％以上。全年国内房地产开发利用外资高达650亿元，增长65％，增速加快了8．24个百分点；另外，房地产行业外商直接投资额，无论单月同比还是年度比较，均呈递增态势。这其中，万科自然也扮演了重要一角。

    鉴于上述表现，国家统计局当年公布的相关文字也有如下内容：受益于2007年房地产市场的火爆，2007年定金及预收款呈现较快增长。由于定金和预收款将在两年内转化为房地产公司收入，房地产公司2008年的业绩将获一定保障。

    与上文情形同行的，2007年中国房地产行业还出现了如下若干政策xing事件：

    一是国家税务总局于2月发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳；二是3月份国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线；三是6月份建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋；四是7月份北京市规划委发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》；五是8月份《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求；六是9月份中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％；七是10月份国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书；八是10月份发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

    梳理一下上述相关内容，便能明显地感觉到，2007年的中国房地产市场呈现出了逐步发烧的态势，尤其是前三个季度。面对房地产行业的此种局面，上至国家高层，下至普通民众，不得不发出“需要警惕”的声音。不妨摘录一段媒体当时的相关报道：近来，关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“上半年房价上涨51．5％”、“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”、“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？

    从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。

    从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。

    从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。

    事实上，在经济快速发展、城市化进程加快、人民生活水平不断提高和资源有限的大环境下，我国房地产市场需求旺盛、价格适度上涨是具有一定必然性的。但是，当这种“旺盛”和“上涨”已远大于我国居民的收入水平和支付能力时，整个房地产市场必将会变成为整个经济运行中的一大不稳定因素了。

    果真出现了这种不稳定，便绝不仅仅是经济链条中某个环节性的手术就能解决的。更何况，此时全球产经界都已感受到了美国次贷危机引起的阵阵寒意呢？2．2008寒潮翻滚而至

    不妨先看一下官方的说法：2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

    这是中国一家权威机构发表的2008年房地产市场统计报告中的一段话。用语虽较为常见，但也基本客观。不过，与房地产行业业内人士的用语相比，还是显得平和了许多。