燕千羽一看就是做惯了“串门入室”的勾当。



    都不需要人提醒，就娴熟的把“汉兰达”绕着眼前这个楼盘，开到了后边，专挑人迹罕至的地儿停好车。



    打开车门走下来。



    楼盘尚未正式的开盘开售，甚至连“售楼部”都还没有建好，这一片区域真正是大白天都看不到几个人影。



    难以想象，这样一处堪称城区“死角”的街道，在两、三年后会摇身一变而成为城市的商业步行街。



    那可是不折不扣的黄金地段商业街。



    究其原因，如果不打通这个楼盘背后那两个“断.头路”，那这楼盘就属于岔路的尽头了。



    如果打通了那两段路，它就是三条道路的交汇之处。



    梁腾看着这样的一个楼盘选址，暗暗猜测：那个于卫东究竟是老谋深算、慧眼独具，一下就看到了这片区域未来发展的潜力？



    或者，于卫东那家伙其实就是贪便宜，才选择购买这一处的地皮。然后自己盖它两栋楼。打算慢慢卖。



    仔细回顾于卫东这些年来做生意的水平，估计购买这地儿盖楼盘，也还是贪便宜的可能居多。



    只不过那家伙的运气有古怪，一向是“先苦后甜”。往往人们以为他要死贴地了，谁知他又来一出大反转，运气大爆发。



    这样一个未来的黄金地段，多半是他“瞎猫碰到死耗子”，蒙中的。



    既然不是于卫东内心看好此处的发展潜力，那么，他对这两栋楼盘的预期出售价，未必有梁腾想象那么高。



    梁腾是按照“德馨名门”周边的楼盘已经达到了1万块每平的售价，来评估“德馨名门”的打包转让价。



    依据后世梁腾购房的经验，同在一片区域的楼盘，未必“均价”就保持一致。



    别问梁腾后世不从事房地产业，他的经验从何而来？



    很简单，梁腾一辈子都在渴.望能够拥有自己的一套房子，后世他凑够了“首付款”后，花了足足一年的时间去考查和研究各种各样的楼盘。



    在那个过程中，累积的经验可谓丰富之极。



    他就曾见过，相隔几十米的两个楼盘，一个卖近6千块每平，一个才卖4千。



    仔细研究，卖6千的是大房企开发的楼盘，并且还自带精装修出售。而卖4千的是个小楼盘，毛胚房，只能以低价来吸引客户。



    另外，还有个比较影响购房者意愿的问题，就是交通的便利。



    梁腾曾经看过两个相邻的楼盘，一个紧挨着街道（其实也就是一条20米宽的小街），但它愣是比“缩”在了它后面的那个楼盘，每平买得贵1000块。



    还有就是房子的户型。户型比较的跟得上时代的，比如卧室及卫生间、厨房什么，设计安排在一边，而客厅和餐厅安排在另一边——这样的设计在后世已经变成了“商品房”的标准制式。但一开始时可不这样。



    这个年代，小楼盘为了更有效的利用土地，有些设计是喜欢把客厅和餐厅设计在中间，房间呢，左右两边都有，夹着两个厅——这种设计风格就完全不去考虑把“客厅”与“卧房”分离，“动”与“静”区隔。



    在后世，就成了落伍的户型了。



    这又导致，后者比前者售价低几百到一千块不等。



    总之，梁腾经验可谓十足，跑到这现场实地查看之后，至少找出了三个可以向于卫东“压价”的地方。



    想到这，梁腾跟吴瑕说：“吴瑕啊，过几天要请你出面跟‘德馨名门’的老板来谈判‘转让’事宜的。对方极有可能会提出参考周边楼盘的房价，来进行房价估价。这个我们也不怕谈。我现在已经发现了几个‘压价’的理由。我分析一下，你看看合不合用。”



    吴瑕顿时来了兴致了。



    她忙说：“我洗耳恭听。”



    梁腾开始侃侃而谈。



    第一，交通实在太不便利了。居然缩到了一个“死角”来盖房子（反正现在看起来就是这个感觉。未来的事儿，有谁敢像梁腾这样打包票？所以这么“挑刺”，也不算昧着良心）。



    这一项“缺点”，可以比周边的楼盘压价2千块。



    吴瑕听得频频点头。



    看着眼前这个“楼盘”所在的位置，那不正是一个“死角”吗？



    吴瑕根本没来得及，去做功课，研究“德馨名门”周边的交通地理位置。



    单凭所见所闻，就武断的给了这个楼盘一个大大的差评。



    她是真心觉得，可以在周边房价10000块的基础上，扣掉两千块，作为“位置太差”的折价。



    梁腾继续分析。



    “德馨名门”是个名不见经传的小老板开发的小楼盘，售后服务，也就是“物业公司”的服务这一块，肯定远不及大房企。



    小楼盘想要卖得好，价格必须比相同地段的大房企便宜些。否则，鬼都知道去选大房企的房子啊。



    这就跟买车一个道理。如果同级别的小车，合资车跟国.产车卖相同的价格，相同的配置，人们第一念头就是选合资。



    吴瑕点着头道：“就是这个道理。是小房企开发的楼盘，有时候连个‘房产证’都不知道办不办得了给你呢。大房企，就完全不存在诸如此类的顾虑。所以同样的地理位置，小房企至少要再便宜一千块。没其它原因，就因为它小嘛。”



    “德馨名门”的价格，又比周边的压低一千块。那就等于梁腾这方的报价最多只能是7000每平。



    梁腾又提及了“德馨名门”的户型问题。



    梁腾表示之前已经了解过了，这个小楼盘的户型不怎么符合大众的潮流。做不到“客厅”与“卧室”动静分离……



    吴瑕没有亲眼去看过“德馨名门”的户型设计，但听梁腾很肯定的这样说，当然是有把握的。他自有他的信息来源渠道。



    ……



    居然总结出这楼盘诸多缺点毛病，别说一般的真正想买个房子自住的“刚需”客户了，就连吴瑕这种不相干的人听了，都替梁腾感觉买这楼盘，是要折本的。



    吴瑕忍不住提醒梁腾：“梁腾啊，不说不知道，一说吓一跳。这样一个浑身都是毛病的楼盘啊。你也知道了问题所在，你还看好它吗？我担心到了最后，别说靠它赚个一百亿了，连自己投入的本钱都不知道能不能收回来？！”



    梁腾却完全没这方面的担忧。



    前边说过了，“交通死角”的问题，那仅仅是暂时的。两、三年后，楼盘背后两条路打通，那就是黄金商业街了，一铺难求，铺租可以贵到租户怀疑人生。



    另外，小楼盘确实是小楼盘。



    但敌不住在未来的日子里，这一片区域直接开通了两条“地铁”的出入口。兴建了三个名校的“分校区”。一条超级繁荣的“商业步行街”成型。本楼盘和周围的楼盘一起涨至天价……



    诸多因素齐集，谁还在乎它是个小楼盘？



    赚不到一百亿？



    笑话了！



    单单凭楼盘底下那五层的架空商铺，就差不多值那个数了。



    至于户型做不到“客厅”与“卧室”相区隔，动静分离？



    那在其它人眼里，是重大的缺点！



    但在梁腾这儿，完全不是问题。



    不仅不是问题，甚至还是他看中这个楼盘的一个重要原因。



    毕竟在“限购”和“70%小户型”的夹杀之下，于卫东原先的“大户型”设计已经难以出手。



    梁腾打算把大户型统统改造成90平以内的小三房户型来出售。



    像“德馨名门”这样子左边有卧房，右边又有卧房，中间还有客厅的设计，正利于梁腾将其改造成两套房。



    如果卧室都集中在一边的话，梁腾还真想不出把它改造成两套的办法了。



    不仅是他难操.作，就连专业的设计师也难设计。



    最后硬要改造的话，就只能直接暴.力拆墙了。



    如此一来，消耗的成本，就是个令人叹息的数字了。



    像现在这种大户型，完全可以“因地制宜”的去分隔成两套房子，需要拆的墙很少。反而需要再加建一些隔墙，来分成两套房子。



    无论如何，这种大户型改造起来方便太多了！耗费的成本最少。



    这些事儿，梁腾也没跟吴瑕说。



    要跟她点破太多“德馨名门”的优势所在，她就不会带着一种轻蔑的心理，去跟于卫东谈判了。



    按照心理学上的案例，往往在谈判生意的时候，带着优越感的一方，能在谈判中发挥出更高的水准。



    发挥出色，当然最后取得的成果，可能就更有惊喜。



    在潜意识里，梁腾希望吴瑕感觉眼前的楼盘不值钱。这样才更利于她跟于卫东的谈判。



    当然，梁腾自始至终没有刻意贬低“德馨名门”。



    他陈述的统统属于事实。他没有故意误导吴瑕之嫌。



    但吴瑕就是越来越觉得，眼前的“毛胚楼盘”不值得购买了。可梁腾不知道出于什么心理，坚决要买，并且告知她3个亿的底价。



    她无法推翻大老板的决定，只能想方设法，来替梁腾压低购买成本。



    关于“德馨名门”户型不是太理想这一点，她也郑重的记了下来。



    等到跟于卫东谈判时，这个不利因素，最后也要压对方800块的预估房价。



    梁腾前后提出了制约房价的三点大问题。吴瑕暗暗决心，至少要凭此，把“德馨名门”的估价压低至6000每平。



    再加上梁腾是打包收购这个楼盘的。这种等于“团购”的方式，最少也可以要求开发商打八折。



    每平的售价，理论上应该压价压到4800到5000块每平米。



    就以五千每平来计算，楼盘总共的出售面积在3万平米，那就是总转让价格在1亿5千万。



    按照极限数值，梁腾梁老板最终花3个亿都愿意购买“德馨名门”。而从于卫东于老板那一面，1亿5千万，他就有可能出售楼盘。



    别认为这中间的数据，落差那么大？！



    于卫东在“德馨名门”这个楼盘投入资本，前后加起来还不到5千万。准确来说，是4千5百万还差了点。



    于卫东更多投入到这儿的，应该是“时间成本”。



    但对于卫东这种人来说，时间成本，是最不值钱的。他就曾经存了近20年的钱，还没有在老家盖好一栋新房呢。你说他的时间能有多值钱？



    从1亿5千万到3个亿，这中间的差价，就是吴瑕身为一号谈判人物可以争取的空间。



    往往商业机密的由来，商业机密的价值，就是这样形成的。



    如果吴瑕这位公司内部的核心人员，被对方收卖了，对方许诺她几百上千万的好处，让她透.漏梁腾的“底价”是多少？据此成功的以3个亿的价格成交。那么她贩卖一个“情报”就值1亿多了。



    同理，如果能从于卫东身边人，比如他老婆或者知情.人那儿，知道于卫东真正的底价是1个亿都愿意出售“德馨名门”（这是假设，不是说于卫东的“底价”真的就是这个），那么最终能省下好几千万的报价。这个“商业机密”就值几千万。



    当然，以吴瑕的背景及人品，她不可能成为“商业间谍”的。



    而于卫东那一边，也不可能那么戏剧化的出现什么“商业间谍”。



    那种电视剧里常见的桥段，在现实中不是那么容易上演的。



    于卫东本来就没什么惊人商业头脑、商业天赋。他最大的凭仗就是他本身的“运气”。



    吴瑕对于打败这样一个谈判对手，越来越有信心。



    燕千羽也不是个闲得住的家伙。



    别看她平时沉默寡言，但来到这个被高墙围了起来的楼盘后，也不省事。她直接建议吴瑕：翻墙过去，直接到毛胚楼盘内部实地查看一番。或许能收集更有用的信息。



    梁腾以为吴瑕会碍于形象面子，不太愿意接受这样的建议。



    谁知吴瑕却一副跃跃欲试的样子。



    几乎没怎么考虑就答应了。



    难怪有哲人总结过：越是表面看起来“淑女”的女子，内心说不定就更“闷.骚”！梁腾以前还认为这话太夸张。现在却是觉得有点道理了。这不，眼前就有两个活生生的例子啊。



    梁腾眼睁睁的看着二女都不必征求他的意见，直接就把想法付诸行动了。



    燕千羽功夫娴熟，眼前楼盘的围墙顶多有两米吧。这点高度，对于一个稍加训练过的老兵想要翻越，都属于一个普通的训练项目；对她就更简单了，她根本不需要脚踩墙体借力，直接就可以纵身跃过墙体。



    但这一次她要帮一把吴瑕。



    燕千羽纵身跃上了墙头，然后左手勾着墙头砖，弯下腰，右手探下来。



    只要吴瑕能够到她的手，燕千羽就能发力把大小姐拖上墙头。



    吴瑕显然也是在家里受过武术名家指导，努力练习过武术的。虽然实战能力有限，但身手的敏捷度也远远胜过普通人。至少没有梁腾想的那么弱。



    梁腾就那么看着吴瑕后退几米后，快跑形成冲力，快撞到围墙时，用脚一踩墙体，修长的身子就高高跃了起来。



    燕千羽眼疾手快的伸长手，一把揪住吴瑕的右手手腕。



    吴瑕顺势把左手也伸过去，抓住燕千羽的手。



    燕千羽轻轻松松就把吴瑕提到了墙头。



    围墙是18墙，两女站在墙头上也足够位置。只是没站惯那么窄的位置，吴瑕有点难站稳。



    燕千羽顺势扶着她，跃下了围墙内部。



    把吴瑕带到了围墙里面之后，燕千羽又轻身从里面跃上了墙头，叫梁腾也跳起来握住她的手。



    梁腾有些担心这么娇小轻盈的女子，能不能把自己这个140斤的男子拖到墙头啊？



    万一拖到一半，她力气不够了，反而被自己拖着摔到地上，那玩笑就开大了。



    但在燕千羽略显不耐的连连催促下，梁腾只能给予她最大的信任了。



    依法泡制吴瑕的方式，连试了两次，才成功被燕千羽弄到了围墙里面去。



    梁腾有点汗颜。



    难道说：自己的运动神经难道还没吴瑕的发达？或者说没她那么训练有素？



    进了围墙之中，看到的是左右各一栋50层的高层毛胚房。两栋楼呈对称格局。中间大约还有两亩左右的空地，作为绿化和通道、以及休闲之类的公共用地。



    两栋楼不止建好了“框架”，还运来了“空心砖”，每一层都砌好了外墙。



    并且外墙还批了灰了，不至于坦.露出“空心砖”的墙体。



    那些空心砖防水度其实很差。每每一场大雨之后，空心砖就会吸饱了雨水。所以先给外墙批了灰，于卫东这位开发商也算是大大的有良心。



    至于说，他有良心，为什么不用好些的防水性强的火砖？这就是“扛.精”的话了。



    采取“框剪结构”建起来的电梯高层，外墙和内墙用砖都是“空心砖”的。



    一来这种高层电梯楼，受力的是高密度钢筋制作的梁和柱，以及剪力墙，对于火砖反而没有受力的要求和设计。



    用“空心砖”做墙，还有利于减轻整栋楼的受力。



    梁腾、吴瑕、燕千羽三人，从围墙之外看不到低处的情景，只能看到“直指天际”的高楼。



    现在看到了楼盘低处的场景，三人同时都有些发呆。感觉非常之意外。



    前段时间南方遭遇了大暴雨的袭击。



    这两天才算是雨势中止。



    谁知“德馨名门”这个楼盘，如今映入梁腾三人眼帘的，却是一副被“水漫金山”的场景。



    不要奇怪！雨停了两天了，为何这个楼盘内的“积水”仍未消退！



    不要忘记一个很重要的事实：“德馨名门”从一开始设计到完成毛胚施工，它都是建有大型的地下停车场的。



    左右两栋楼，都在下面挖了足足5米深的地下停车场。



    如果地下层没有彻底做好防水排水系统，当暴雨漫灌之际，两个大型的地下停车场，就顿时化作了巨大无比的蓄水池。



    积了整整两个地下室的雨水，想依靠自己慢慢的渗干，不知道要耗费多少时间。



    就算用抽水机不间断的抽水，估计也得一天一夜才能把这么多的地下室积水抽干。



    这楼盘在建设过程中，估计也没少像现在这样挨水浸泡。但于卫东一直都没有搞好地下层的防水及排水系统，一个原因当然是整体工程尚未完工，不好弄。



    如今好不容易楼盘的毛胚弄好了，但于卫东又钱包空空了，还负债四百多万，实在拿不出多余的钱来弄好楼盘地下层的防水排水系统了。



    目睹此情此景，吴瑕一点同情心都欠奉。



    她不由得颇为激动的说：“真乃天助我们啊。一场暴雨，让这个楼盘的开发商的实力也暴.露无遗了。那个叫于卫东的老板肯定是经济短缺了。不然也不至于没钱弄好楼盘的地下室排水……像这种钢筋水泥的地下室，最怕两种东西。一是白蚂咬噬；一是大水长期浸泡！楼盘还没有正式开盘销售呢，有钱的话，也不至于一直让它这样大水浸泡，不管不顾！”



    发现了这一个问题，吴瑕的信心更足了。



    一个缺钱的开发商，谈判起来，底气肯定没有经济雄厚者那么足。



    对于吴瑕所持的这观点，梁腾也予以高度的认可。



    对手的悲哀，就是自己阵营的喜事啊。



    对于“敌人”太过慈悲与博.爱，那就是对自己的残.忍！无论如何，世上的悲哀绝大多数都不相通！



    梁腾、吴瑕等三人，带着轻松的心情，小心的绕过比较泥泞的黄泥路，从侧面进入左边这一栋楼。



    吴瑕要实地去看一看，这栋楼的户型有几种？



    那些户型，究竟像不像梁腾所言的那么糟糕？



    高达50层的毛胚楼盘，也没有装电梯。



    吴瑕和燕千羽趁着天未黑，天际还有光线照落，走遍一栋楼的全程。



    既然左右两栋楼都是“对称”的，考查其中一栋楼，也就可以了。



    吴瑕选择的是查看左边这栋楼。



    当然，这一栋楼，她俩没有每层楼都细看。



    毕竟这些楼层的格局，1层到49层都一致的。